戴德梁行7月4日公布了上海甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)的租售情況，由此可以看出上海各行業(yè)的相對(duì)景氣度。尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易四大行業(yè)。，成交占比達(dá)78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山。專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所設(shè)計(jì)咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定，另外靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。電子信息科技行業(yè)主要集中在新興區(qū)，游戲視頻娛樂(lè)以及電子商務(wù)相關(guān)的行業(yè)有一定交易。零售商貿(mào)業(yè)則集中在傳統(tǒng)核心區(qū)內(nèi)，以生活相關(guān)的消費(fèi)品為主力。

根據(jù)上述媒體發(fā)布會(huì)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓二季度成交有所放緩，市場(chǎng)以續(xù)租及搬遷為主，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量入得3.09萬(wàn)平方米，環(huán)同比分別下滑77.5%，59.9%。在持續(xù)供應(yīng)的影響下，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置積率攀升至18.59%，環(huán)比上揚(yáng)1.28%；平均租金承壓下調(diào)，二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.05元/平方米/天，環(huán)比下滑0.8%。

與此相對(duì)應(yīng)的是市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)制造業(yè)需求仍然表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比微漲3.3%至10.6%。江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。反映出高端制造的行業(yè)景氣度。

【資料圖】

消費(fèi)市場(chǎng)：消費(fèi)需求開(kāi)始向收藏需求升級(jí)

在零售市場(chǎng)，有兩個(gè)重要商業(yè)項(xiàng)目入市。一是于4月29日開(kāi)業(yè)的蟠龍?zhí)斓兀ㄎ淮蛟臁癠rban Retreat城市微度假目的地”，圍繞“Culture文化喚醒”、“Nature自然融合”核心理念，蟠龍?zhí)斓匾氡姸鄬櫸镉押谩⒃O(shè)計(jì)家居、美學(xué)零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超過(guò)60家區(qū)域首店，其中包括余德耀美術(shù)館、Blue Bottle藍(lán)瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹橋首店、區(qū)域首店。

二是由華鑫置業(yè)、上海萬(wàn)科、香港置地、徐匯城投共同打造的大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鑫耀中城之商業(yè)體項(xiàng)目——鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”林蔭街區(qū)。后者位于上海漕河涇區(qū)域，建筑面積約10.5萬(wàn)平方米，有機(jī)涵蓋了由蒼梧路步行商業(yè)街區(qū)、由4,500平方米劇場(chǎng)和1,000多平方米藝術(shù)中心組成的文化劇場(chǎng)地標(biāo)、空中特色商業(yè)連廊，是生活零售與運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)融合的一站式年輕生活方式體驗(yàn)空間。

從政策角度看，2023國(guó)際消費(fèi)季暨第四屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”正式啟動(dòng)后，已有1,000余項(xiàng)促消費(fèi)活動(dòng)先后舉辦，有效帶動(dòng)了人氣回升和市場(chǎng)提振。此次活動(dòng)打響12個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)IP、推出16個(gè)區(qū)“一區(qū)一主題”活動(dòng)以及若干場(chǎng)特色主題活動(dòng)，挖掘一批特色街區(qū)、文化地標(biāo)、公園、露臺(tái)、美麗鄉(xiāng)村，并啟動(dòng)“上海市商業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”評(píng)選表彰活動(dòng)，征集一批具有引領(lǐng)性的創(chuàng)新項(xiàng)目。

根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室（上海）監(jiān)測(cè)，4月29日至5月28日期間，第四屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”啟動(dòng)首月，上海市線下消費(fèi)日均近80億元，與2021年活動(dòng)同期基本持平，較2022年活動(dòng)同期增長(zhǎng)33.6%。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九表示，2023年《若干措施》重點(diǎn)圍繞“全年消費(fèi)節(jié)慶”、“四大經(jīng)濟(jì)”、“四大消費(fèi)”、“提升商業(yè)空間品質(zhì)”和“優(yōu)化消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境”等五個(gè)方面，大力提振市場(chǎng)預(yù)期和信心；穩(wěn)增長(zhǎng)，促消費(fèi)。

他以南京西路東段的商圈升級(jí)舉例，太古地產(chǎn)延續(xù)了對(duì)高端零售商業(yè)項(xiàng)目的堅(jiān)持。引入了安塏第俱樂(lè)部、寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、江詩(shī)丹頓等一系列重奢品牌。張園的開(kāi)業(yè)明確了南京西路東段的定調(diào)，與西段相呼應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)升級(jí)，注重“首店”“首秀”“首發(fā)”效應(yīng)，與豐盛里形成完整的商業(yè)界面，為張園賦予全新的商業(yè)功能和業(yè)態(tài)，打造中心城區(qū)具有影響力和美譽(yù)度的商圈商街。

未來(lái)南京西路南北區(qū)域也將分別設(shè)置文化演藝中心、潮流中心及美術(shù)館等文化場(chǎng)館，整個(gè)地塊內(nèi)還將設(shè)置多處公共活動(dòng)空間，將成為輻射周邊市民的文化活動(dòng)基地。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文則敏銳地抓住了新的消費(fèi)趨勢(shì)。他認(rèn)為，中高端從消費(fèi)到收藏，國(guó)內(nèi)消費(fèi)客群對(duì)消費(fèi)開(kāi)始有保值的需求；隨著元宇宙的概念傳播、數(shù)字藝術(shù)品確權(quán)技術(shù)的提升以及國(guó)外的幾宗數(shù)字藝術(shù)品拍賣出現(xiàn)天價(jià)，數(shù)字藏品、數(shù)字藝術(shù)收藏，引起了更多人的關(guān)注。展望未來(lái)，數(shù)字藏品通過(guò)加密運(yùn)算技術(shù)，將圖片、音頻、模型等數(shù)字資產(chǎn)或?qū)嶓w寫(xiě)入智能合約，可供收藏、交易、流通。

高端制造自用需求大幅飆升

高端制造業(yè)的景氣度也在提升。

二季度，華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)需求整體表現(xiàn)平穩(wěn)。上海市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)制造業(yè)需求仍然表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比微漲3.3%至10.6%。江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至13.2%；安徽省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率環(huán)比上升5.8個(gè)百分點(diǎn)至13.4%；浙江省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。

華東區(qū)高標(biāo)倉(cāng)存量較去年整體去化放緩，租戶仍以制造業(yè)、電商及快遞快運(yùn)為主。傳統(tǒng)電商節(jié)對(duì)租賃需求的帶動(dòng)不明顯，整體市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)問(wèn)詢表現(xiàn)未出現(xiàn)明顯增加。因此，園區(qū)招商更歡迎稅收、效益或產(chǎn)值高的租戶。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵說(shuō)，預(yù)制菜行業(yè)也是近期的新熱點(diǎn)。為提升食品新鮮度及供應(yīng)鏈效率，冷鏈園區(qū)內(nèi)增加中央廚房，實(shí)現(xiàn)庫(kù)內(nèi)生熟加工分區(qū)。園內(nèi)實(shí)現(xiàn)食材從存儲(chǔ)、加工、包裝、運(yùn)輸一體化作業(yè)流程。近五年，冷庫(kù)市場(chǎng)從傳統(tǒng)冷庫(kù)向高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)迭代，高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已形成。預(yù)計(jì)后五年冷庫(kù)發(fā)展將迎來(lái)拐點(diǎn)，冷鏈園區(qū)從單一存儲(chǔ)功能向集生產(chǎn)、存儲(chǔ)、展銷等功能于一體的多功能多溫區(qū)綜合型園區(qū)發(fā)展，預(yù)計(jì)綜合型冷鏈園區(qū)將成為新的市場(chǎng)趨勢(shì)。

高端制造業(yè)的景氣，不僅僅表現(xiàn)在倉(cāng)庫(kù)的租賃需求方面，也體現(xiàn)為大宗購(gòu)買研發(fā)寫(xiě)字樓自用。

二季度，上海大宗交易市場(chǎng)回暖明顯，共成交27宗、共計(jì)241.6億元的大宗交易，相較一季度翻倍有余，同比亦上漲73%

其中，自用型買家以41%的占比占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，其中尤以能源、國(guó)企、消費(fèi)類買家為甚，三者撐起了自用型買家半數(shù)份額的成交。

內(nèi)外資占比從半年時(shí)間總結(jié)看，內(nèi)資占比處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買家中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。

辦公/研發(fā)辦公以超60%的占大宗購(gòu)買的首位，其次是公寓類物業(yè)受到投資者追捧，以超20%的占比居市場(chǎng)第二。