區(qū)域分布：長三角城市群新地標(biāo)樣本項目分布依舊最多，二線城市新地標(biāo)項目占比升至61%

圖：2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目區(qū)域分布情況

【資料圖】

隨著我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，核心城市群與都市圈發(fā)展機(jī)會進(jìn)一步提升，長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等方面活力較高，發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)，相較其他區(qū)域，房地產(chǎn)市場支撐更強(qiáng)，是房企投資布局的優(yōu)選區(qū)域，也是新地標(biāo)樣本項目最為集中的區(qū)域。

圖：2022-2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目區(qū)域分布情況

2023年五大城市群新地標(biāo)樣本項目數(shù)量占新地標(biāo)樣本項目總數(shù)的比重達(dá)63.3%，較2022年上升1.1個百分點(diǎn)。其中，長三角依舊是新地標(biāo)項目分布最多的城市群，樣本占比為16.3%，長三角城市群產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大，區(qū)域協(xié)調(diào)程度、產(chǎn)業(yè)融合程度持續(xù)深化，城市群內(nèi)新地標(biāo)建筑建設(shè)較多。長江中游城市群區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展已歷經(jīng)8年，正逐漸向全國高質(zhì)量發(fā)展的重要增長極邁進(jìn)，新地標(biāo)項目樣本占比進(jìn)一步提升至16.2%，較去年提高2.3個百分點(diǎn)。

從城市等級來看，核心二線城市人口持續(xù)流入，為城市帶來新的購房需求，開發(fā)商投資意愿增強(qiáng)，帶動二線城市新地標(biāo)樣本項目數(shù)量占比提升至61%，較2022年提高3.3個百分點(diǎn)；當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行，部分三四線城市庫存較高，項目去化難，開發(fā)商投資意愿減弱，新地標(biāo)樣本項目數(shù)量占比為31%，較2022年下降2.7個百分點(diǎn)；一線城市增量土地資源日漸稀缺，新地標(biāo)樣本項目數(shù)量占比為8%，較2022年下降0.6個百分點(diǎn)。

發(fā)展特征：新地標(biāo)建筑整體規(guī)模與高度出現(xiàn)不同程度下降

1）平均建筑規(guī)模進(jìn)一步回落，10-40萬平樣本項目占比提高

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目平均建筑面積及同比增速

樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目平均建筑規(guī)模為49.0萬平方米，較2022年下降4.9萬平方米。

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目建筑規(guī)模分布

從2023年新地標(biāo)樣本項目建筑規(guī)模占比來看，10-40萬平方米的樣本項目占比進(jìn)一步擴(kuò)大，其余面積段樣本項目占比均呈縮小態(tài)勢。具體看，10-40萬平方米的新地標(biāo)樣本項目占據(jù)主力地位，占所有樣本項目的59.0%，占比較2022年上升6.7個百分點(diǎn)；建筑規(guī)模在40-70萬平方米之間的樣本項目占比為24.2%，較2022年下降1.6個百分點(diǎn)；其他面積段的樣本項目占比均不足10%，合計占比16.8%，較2022年下降5.1個百分點(diǎn)。

2）發(fā)改委等部門多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控新建超高層建筑，2023年200米以下樣本項目占比近八成

在過去的數(shù)年中，部分城市為了塑造其形象和提升綜合實(shí)力，大量新建了超高層建筑。然而，這種做法往往會導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和安全隱患，且與綠色低碳的發(fā)展理念相悖。因此，國家已經(jīng)多次出臺相關(guān)政策，對超高層建筑的規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，并在這方面逐步加大了力度。相關(guān)政策的出臺意味著未來三四線城市超高層建筑的建設(shè)將基本停止，同時一二線城市新建超高層建筑也將逐漸減少。

圖：2022-2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目建筑高度分布

樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年100米以下的新地標(biāo)樣本項目占比為37.9%，較上年提高8.7個百分點(diǎn)；100-200米樣本項目占比為40.7%，較上年下降9.0個百分點(diǎn)；200米以上樣本項目占比合計為21.4%，較上年提高0.3個百分點(diǎn)。

3）平均容積率下降至3.3，綠化率保持在37%以上的高水平

圖：2019-2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目平均容積率和綠化率情況

平均容積率下降。樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目平均容積率為3.3，較2022年小幅下降0.1。容積率的下降可能有以下原因：第一，當(dāng)前商辦物業(yè)投資開工較弱，而商辦物業(yè)容積率相對較高，此類樣本占比下降是造成平均容積率下降的原因之一。第二，新地標(biāo)樣本項目平均高度的進(jìn)一步下降，也會造成容積率整體降低。

綠化率保持在高水平區(qū)間。樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年新地標(biāo)樣本項目平均綠化率為37.8%，保持在35.0%以上高水平區(qū)間。當(dāng)前，生態(tài)發(fā)展理念深入人心，開發(fā)商普遍將提高綠化率、增加景觀設(shè)計作為提升項目產(chǎn)品力的手段之一。

圖：2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目裝修情況

帶裝修或精裝修交付成為趨勢。調(diào)查結(jié)果顯示，2023年中國百城建筑新地標(biāo)樣本項目中，帶裝修或精裝修項目占比為47.4%，與2022年基本持平。近年來，國家和多地政府均發(fā)布相關(guān)政策，鼓勵住宅項目全裝修交付，開發(fā)商緊跟政策趨勢，踐行綠色建造理念，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

地標(biāo)建筑趨勢探索：TOD開發(fā)模式、綠色低碳理念推動高質(zhì)量發(fā)展

1）開發(fā)模式：新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，TOD開發(fā)模式引領(lǐng)新地標(biāo)建筑發(fā)展趨勢

在集約發(fā)展理念下，TOD開發(fā)模式獲得了政策的大力支持。2022年，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》正式印發(fā)，其中提到要“提高建設(shè)用地利用效率。……推廣以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。”2023年以來，北京、天津、河南、昆明等多個省市出臺相關(guān)政策，鼓勵、支持軌道交通場站及周邊用地（或地上地下空間）的綜合開發(fā)利用。當(dāng)前，大型城市增量開發(fā)用地資源有限，傳統(tǒng)粗放型外延式發(fā)展難以持續(xù)，以城市軌道交通站點(diǎn)及周邊土地開發(fā)為契機(jī)，以TOD為理念的開發(fā)模式將引領(lǐng)新地標(biāo)建筑發(fā)展趨勢。

軌道交通對于居民出行愈發(fā)重要，軌交站點(diǎn)周邊新地標(biāo)建筑價值凸顯。隨著核心城市人口持續(xù)導(dǎo)入及交通擁堵問題愈發(fā)突出，軌道交通對于人們出行及緩解城市交通壓力顯得愈發(fā)重要。因此，在核心一二線城市，位于城市軌道交通站點(diǎn)上蓋或周邊的地標(biāo)建筑，因具備交通便捷、能夠一站式滿足居民日常居住、工作、消費(fèi)需求等特點(diǎn)，價值凸顯。

未來一二線城市或?qū)⒂楷F(xiàn)更多以TOD為開發(fā)理念的新地標(biāo)項目。目前，地鐵規(guī)劃審批愈發(fā)嚴(yán)格，未來地鐵建設(shè)節(jié)奏放緩，存量地鐵資源的合理利用被放到了更高的位置。2023年以來，北京、上海、杭州等熱點(diǎn)一二線城市供地結(jié)構(gòu)除了向核心區(qū)傾斜外，亦較大程度地向現(xiàn)有地鐵站點(diǎn)周邊側(cè)重，以更充分地發(fā)揮地鐵資源正外部性。

2）項目選址：大型城市地標(biāo)項目選址由中心城區(qū)逐漸向城市新區(qū)拓展

大型城市在不斷吸納人口和資源的同時，城市中心區(qū)域也出現(xiàn)了人口密度大、交通擁堵、環(huán)境污染、生活成本高等“大城市病”，基于優(yōu)化城市空間格局、拓展城市新發(fā)展空間的目的，對城市核心區(qū)形成疏解或補(bǔ)充功能的城市新區(qū)不斷產(chǎn)生，城市空間結(jié)構(gòu)也趨向分散化，由“單核”向“多核”演變。在此背景下，地標(biāo)建筑的選址也逐漸由城市核心區(qū)向城市新區(qū)核心商圈拓展。

新地標(biāo)建筑是城市的象征和標(biāo)志，可以有效提升城市新區(qū)的知名度和影響力，進(jìn)而吸納資本、資源和人口聚集；同時，新地標(biāo)建筑可以提升城市新區(qū)的功能性，為區(qū)域內(nèi)職住人群提供更完善的公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合、推動職住平衡。

3）建筑理念：頭部企業(yè)踐行“雙碳”目標(biāo)，打造綠色低碳建筑

近年來，因二氧化碳排放而導(dǎo)致的氣候變化成為全球性問題，各國、各行業(yè)都在積極尋求可持續(xù)發(fā)展方案。而能耗高、碳排放量大的建筑行業(yè)成為當(dāng)前我國節(jié)能減排重點(diǎn)領(lǐng)域之一。在此背景下，頭部企業(yè)積極承擔(dān)社會責(zé)任，努力踐行“雙碳”目標(biāo)，致力于打造綠色低碳建筑，降低對環(huán)境的影響，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從戰(zhàn)略層面，部分頭部企業(yè)設(shè)立了ESG委員會，定期發(fā)布ESG報告與MSCI ESG評級，并設(shè)置了定性或定量化的“雙碳”目標(biāo)，為“雙碳”戰(zhàn)略決策實(shí)施提供評價和考核依據(jù)。基于完善的目標(biāo)體系，頭部企業(yè)將綠色低碳理念貫穿于項目的建筑設(shè)計、施工、運(yùn)營管理等多個環(huán)節(jié)，做出了較好的成績。

同時，部分頭部企業(yè)較為注重“雙碳”方面的技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新，不僅在工業(yè)化建筑體系、可再生能源、廢棄物處理、低碳運(yùn)營等方面進(jìn)行持續(xù)的研發(fā)，同時著力培養(yǎng)、吸引綠色低碳建筑技術(shù)方面的人才，實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型，并借此提升產(chǎn)品力和服務(wù)水平。

值得注意的是，在“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)的引領(lǐng)下，我國綠色金融頂層設(shè)計持續(xù)優(yōu)化，包含綠色貸款、綠色債券、綠色保險、綠色基金、綠色信托，以及碳金融產(chǎn)品等多層次的綠色金融產(chǎn)品和市場體系已逐漸形成。在綠色低碳建筑成為新常態(tài)的背景下，多家頭部企業(yè)通過訂立綠色金融框架、發(fā)行綠色債券等方式拓展融資新渠道。

展望未來，在我國“雙碳目標(biāo)”背景下，城市新地標(biāo)建筑將繼續(xù)與綠色低碳理念深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更積極地融入綠色發(fā)展理念，不斷提升綠色低碳建筑的設(shè)計、建造、運(yùn)維能力，引領(lǐng)綠色低碳建筑發(fā)展新趨勢。

2023中國百城建筑新地標(biāo)研究成果

2023中國綜合體新地標(biāo)

大型綜合體開發(fā)強(qiáng)度高、建筑規(guī)模大、功能復(fù)合，可以提高土地利用效率，提升城市功能性，成為地標(biāo)建筑新的發(fā)展方向。“2023中國綜合體新地標(biāo)”從建筑規(guī)模、硬件設(shè)施、業(yè)態(tài)特征、技術(shù)應(yīng)用等方面展現(xiàn)了城市綜合體最新的發(fā)展趨勢以及最前沿的設(shè)計理念及技術(shù)水平。

2023中國百城建筑新地標(biāo)

以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，綠色環(huán)保、生態(tài)優(yōu)先發(fā)展理念深入人心。“2023中國百城建筑新地標(biāo)”不僅在建筑區(qū)位、項目設(shè)計、周邊配套等方面具備優(yōu)勢，也更加關(guān)注綠色健康環(huán)保理念的應(yīng)用。

結(jié)語

在新房開發(fā)總量逐步見頂回落后，新地標(biāo)建筑價值凸顯。新地標(biāo)建筑以獨(dú)特的外觀和功能，豐富的歷史和文化內(nèi)涵，為城市賦予魅力和個性，促進(jìn)城市繁榮發(fā)展。通過對城市新地標(biāo)建筑的研究，不僅可以了解城市規(guī)劃和發(fā)展的最新動向，更可以為建筑行業(yè)的設(shè)計理念和技術(shù)創(chuàng)新帶來啟發(fā)。

2023年研究結(jié)果顯示，從地標(biāo)建筑分布來看，長三角城市群仍是新地標(biāo)項目最集中的區(qū)域，長江中游城市群新地標(biāo)項目占比增加，二線城市新地標(biāo)項目數(shù)量優(yōu)勢進(jìn)一步增強(qiáng)；從城市內(nèi)部來看，新地標(biāo)建筑選址由中心城區(qū)向城市新區(qū)拓展。從地標(biāo)建筑發(fā)展特征來看，新地標(biāo)建筑整體規(guī)模與高度出現(xiàn)不同程度下降，平均容積率進(jìn)一步下降，而綠化率保持在37%以上的高水平。從地標(biāo)建筑發(fā)展趨勢來看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，TOD開發(fā)模式有利于土地集約利用，將成為新地標(biāo)建筑發(fā)展方向之一；在“雙碳”背景下，頭部房企將更加注重節(jié)能減排在建筑全過程中的應(yīng)用，著力打造綠色低碳建筑。

未來，在推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的背景下，新地標(biāo)建筑將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，吸引人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時提升城市生活品質(zhì)和吸引力，助力城市建設(shè)高品質(zhì)生活宜居地，為城市創(chuàng)造更加繁榮美好的未來。