開發商延期辦理房產證如何賠償

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息的標準計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

開發商延期辦理房產證的幾種原因

(1)土地使用手續不合格。如在農村集體所有土地上建造的房屋或聯建一方提供的土地使用權系劃撥土地使用權。

(2)房地產開發企業未支付全部土地使用權出讓金。

(3)房地產開發企業違章建房，比如審批了18層實際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證。

(4)房地產開發企業不能提供規定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。

(5)其他原因。如房地產開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳，沒有將抵押權注銷等情況，也會影響房屋產權登記手續的辦理。

開發商延期辦理房產證業主如何維權?

由于開發商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息的標準計算。

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。

目前雖然存在有不少開發商遲延辦理房產證的現象，但不少業主因為對相關的法律法規不了解，而不知道要不要去維權。有業主問，開發商辦證，自己已經領取房屋所有權證，是否還可以告開發商?自己已經接收房屋了，是否還有權追究開發商交房的違約責任?郭律師為此提醒說，業主領取開發商為其辦好的房屋所有權證書后仍然可以追究開發商辦理房屋所有權證的違約責任，但必須在自從知道或應當知道權益受侵害之日起2年內，追究開發商的違約責任，否則，超過訴訟時效則會喪失勝訴權。

另外還需提醒，業主與開發商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權證的違約責任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的10%。如果沒有明確的約定，即使開發商遲延辦理房產證構成違約，也不能要求開發商承擔違約金，只能要求開發商賠償損失，但業主必須舉證證明因為遲延辦理房產證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。

商品房買賣糾紛如何解決?

近年來，因商品房買賣合同糾紛而引發的訴訟呈逐年上升之勢。其中，因開發商怠于履行協助辦理房屋權屬登記義務，導致買受人未如期取得房屋權屬證書而引起的糾紛，在商品房買賣合同糾紛案件中占較大的比例。在審理該追究違約責任的糾紛案件中，訴訟時效如何起算，往往成為爭議焦點之一。

就開發商未按照法定期限履行協助辦理房屋權屬登記義務，導致買受人未如期取得房屋權屬證書的違約金訴訟時效起算問題，出現過以下兩種不同的觀點：

一種觀點認為，辦證違約金的訴訟時效計算應分三種情況處理：

第一，當事人在商品房買賣合同中明確約定辦證違約金的具體數額的，屬于一時性債權。該一時性債權從約定或法定的給付期限屆滿之次日起，計算訴訟時效;

第二，當事人在商品房買賣合同中約定以日或月為單位，累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權。該繼續性債權以每個個別的債權分別適用訴訟時效，在實際計算時，應采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內發生的違約金沒有超過訴訟時效;

第三，當事人沒有約定違約金或損失數額難以計算的，從公平誠信原則出發，由開發商按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結算辦法》規定的金融機構計收貸款利息的標準計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第18八條第2款的規定。