金科沖擊2000億跨越發展太冒進?

在金科拋出2000億跨越式戰略規劃不到一個月，宣布資產重組失敗，并稱終止籌劃重大資產重組不會影響公司的發展戰略。前有“股權之爭”，后有2000億規模化擴張的戰略目標，金科規模化發展之路異常艱難。而且其規模化發展之路讓人看到了融創的影子。不過，有業內人士認為，規模化仍是目前大部分房企的目標，但樓市下半場不會再有普遍規模化增長機會。

終止重組復牌，“股權之爭”仍未落定

籌劃了兩個月的資產重組宣布失敗，7月5日金科復牌當天股價跌停。

兩個月前的5月5日，身處與融創“股權之爭”風波的金科股份宣布停牌籌劃重大事項;5月19日起轉入重大資產重組程序并繼續停牌。

7月4日晚，金科發布公告稱現階段本次重大資產重組事項不具備繼續推進的條件，決定終止。根據此前公告，此次重組擬以現金收購房地產重大資產，交易對方為標的資產的股東。

市場一直有傳言，金科股份這次重大資產重組目的是為了化解股權紛爭的危機。

“最近關于金科和融創關系緊張的說法確實少了。也許是金科希望在重組事情上不太張揚，甚至這方面的消息也比較少，這或許有狙擊外部投資者增持股份的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

在停牌期間的5月底，金科董事會成功換屆，金科在9個董事會席位中占據7個，實現掌握公司的控制權。截至目前，融創仍持有金科25%的股權，持股比例低于實際控制人黃紅云及其一致行動人，

雖然5月8日融創在回復深交所的問詢函時稱，并非主動謀求上市公司控制權。但也表示通過增持，或其他股東可能減持，不排除成為第一大股東的可能性。

目前來看，金科“股權之爭”問題懸而未決。

“對于融創來說，增持會比較謹慎，否則容易受到各類主管部門的監管。”嚴躍進這樣認為。

近期，雖然有關金科“股權之爭”的新聞少了，但其仍是輿論的焦點。6月30日金科以約3.59億元出售旗下在渝金科大酒店100%股權，目的在于盤活存量資產，提高資產周轉效率。而新京報記者在天眼查網站上得知,受讓方渭南鴻景商貿有限公司是一家5月12日才注冊成立的新公司。這一舉動給業界留下許多猜想。

2020年沖擊2000億目標有點懸?

金科在復牌公告里特別強調，本次終止籌劃重大資產重組不會影響公司的發展戰略和正常經營。公司仍將按照公司發展戰略綱要(2017-2020)的安排，采取“內生式增長與外延式增長并重”的發展方式，加快以聚焦城市群為導向的全國性布局，進一步加快發展步伐，實現跨越式發展。

公告里提到的發展戰略綱要是指6月14日，金科股份發布的《發展戰略規劃綱要》，即在2017年至2020年期間，公司計劃各年度力爭實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭向2020年沖擊2000億元目標奮斗。目標如若實現，金科也將跨入一線房企的陣營。

事實上，早在4月19日，黃紅云在股東大會上曾表示：“我對金科的未來非常有信心，也一直在跟董事會溝通，希望金科明年(2018)營收目標為千億元，后年(2019年)能夠實現2000億元收入。”我們看到的最終發展戰略規劃綱要比黃紅云的想法保守一些。

2016年金科實現營業收入322.35億元。據金科相關人士透露，今年500億的目標，時間過半，任務也已過半。看來實現第一步目標似乎沒有問題。

不過，一家規模未過400億的房企，制定2000億的計劃，未來走勢充滿懸念。金科在業界眼里，一直是家低調的二線房企，此次高調制定跨越式發展規劃，謀求規模化發展似乎讓人看到了融創的影子。

嚴躍進認為，金科近期重組動作可能是走類似融創的路線，通過并購來實現經營規模的快速擴張。雖然此次并購有失敗的可能，但不排除后續還會尋找其他新的并購機會，即追求業績成長是類似企業一直需要做的。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉也稱，每家企業都在說規劃說目標，有點浮躁。金科的規劃能否實現要看行動和后期持續性。

嚴躍進分析認為，金科目標是基于這幾年金科持續擴張的態勢和豐富的土地儲備，從實際情況看，是有一定壓力，這和當前樓市調控帶來的利空效應有關。當然銷售目標若要完成，也要看是否會因勢利導，雖然政策管控了，但很多需求其實是“蟄伏”了，如何讓此類需求流入金科的樓盤，這個思考很關鍵。

土地市場攻城略地

金科的2000億目標也是有備而來，此前不僅向碧桂園等龍頭房企考察學習，而且還制定了“金十條”，涉及戰略布局、運營、激勵、產品、人力、資金、發展、企業文化等經營核心板塊。其中“雙贏計劃”的激勵政策被認為是跨越式發展的最強大引擎。其中“同舟共贏”是金科跟投制度的升級版，強調了高周轉對跟投員工帶來的好處。

此外，“金十條”中提到持續加大招拍掛參與力度，保持穩健的內生式發展。未來，還將采取更開放、更多元的合作模式實現規模的快速提升。如通過收并購、合資合作等方式擴大項目獲取的數量和渠道。

2016年底金科的土地儲備高達1846萬平方米，這是其核心競爭力。

2017年以來，金科一邊大規模招聘人才，一邊開足馬力攻城略地。今年上半年，金科進入了湖北、河北、浙江3個省份，包括武漢、石家莊、嘉興、雅安、常州等在內的多個城市。

截至目前，金科成立20年，已進入48個城市。

同策咨詢研究部數據顯示，上半年金科拿地金額為140.24億元，其中僅6月份拿地金額高達67.51億元，在當月上市房企拿地金額排行中，金科位列11位。而在克而瑞2016年房企銷售額榜單上，金科位列30。

嚴躍進指出：“對于金科來說，改革目標在于擴大企業銷售規模，對于此類模式來說，強化拿地動作很關鍵。”

規模化擴張風險無處不在

“規模化發展雖然是趨勢，但是利潤率下滑情況下的規模化已經沒有意義。”張宏偉認為，目前企業規模化的慣性仍然驅動房企繼續盲動擴張。從品牌房企發展目標來看，在制定“十三五”發展計劃之時，規模化仍然是大部分房企的目標。但是樓市下半場不再會有普遍性的規模化增長機會，對于大多數房企來講，依靠高周轉策略繼續實現快速增長的策略將難以為繼。

事實上，金科也意識到有風險存在，在其規劃綱要里列出主要風險提示。包括政策變化風險、土地價格波動風險、開發成本支出較大的風險，資產負債率較高的風險等。

2016年，金科股份的資產負債率為79.37%，2015年這一數據為83.94%，同比減少4.57個百分點。作為資金密集型的行業，房地產企業負債率普遍偏高，為此金科提出，創新融資渠道、做大融資規模。

金科在“金十條”里提到企業文化以“狼文化”為核心。這似乎與融創的“狼性”營銷有著相似之處。無論如何，之前的金科與融創，是兩個不同風格的房企，金科穩扎穩打;融創快速激進。但這個2000億跨越式發展目標推出現后，金科正在改變。(記者 袁秀麗)