案例三

逾期遷戶 賣房人被判違約

2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設施設備等以156萬元的價格出售給潘某。雙方在合同中約定，出賣人江某應當在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù);如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進一步約定江某應于2014年7月22日前將戶口遷出。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務的違約金。

昌平法院審理認為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約，且逾期超過30日，應按照合同約定承擔房屋總價款5%的違約金，按日計算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬元，并按照每日780元的標準計算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實際遷出之日的違約金。

法官提示：遷戶訴求難支持

就賣方來說，出售房屋時應先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務，如不能履行，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔違約責任的情況。對于買方來說，如果有遷移戶口的需求，也應要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責任。需要特別注意的是，該違約責任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔違約責任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求。因此買方在買房時，對戶口問題應尤為關(guān)注。

■法官析因

房屋買賣違約成本低

據(jù)昌平法院統(tǒng)計，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%;2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%;2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%。從中看出，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

昌平法院通過這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房價上漲致賣方違約成本降低。法官告訴北京晨報記者，2015年以來，北京二手房的房價持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房價大幅度攀升。其間，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應隨之增多。

通過分析，法官發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。而按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而房價上漲幅度過快過高，違約成本已低于房價上漲帶來的利益。

政策性因素影響履約

在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產(chǎn)生一定影響。

今年3月以來，北京市連續(xù)出臺多個購房政策，新政對購房資格、首付比例、貸款等均做出嚴格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此自今年第二季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等。

法官同時指出，房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范，也容易引發(fā)糾紛。比如一部分中介機構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應當明確約定的期限，導致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭議。還有小部分中介人員因急于獲得居間報酬，不嚴格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購房人是否具備購房資質(zhì)等重要事項，甚至有個別中介人員即使明知買賣雙方存在影響房屋買賣合同成立的情形，仍做出不一定可以實現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，最后因為無法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。北京晨報記者 何欣