“如果用一個(gè)字描述近期的上海二手房市場(chǎng)，那就是‘淡’?，F(xiàn)在很多賣(mài)家會(huì)打電話(huà)來(lái)問(wèn)，有沒(méi)有人想看房，并愿意調(diào)低掛牌價(jià)。買(mǎi)家則挑挑揀揀，并不急于出手。我們門(mén)店之前成交的幾單，都是去年就在看房，直到今年才成交的客戶(hù)?，F(xiàn)在掛牌房源量大，賣(mài)家多買(mǎi)家少，部分房源的議價(jià)空間可以達(dá)到20%至25%?！鄙虾Ｊ兴山瓍^(qū)九亭地鐵站附近某房產(chǎn)中介門(mén)店經(jīng)理解峰(化名)向上海證券報(bào)記者表示。

與之相對(duì)應(yīng)，在今年2月和3月出現(xiàn)一波回暖行情后，上海二手房市場(chǎng)交易量已連續(xù)兩個(gè)月下滑。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，上海二手房成交量為1.53萬(wàn)套，較4月的1.77萬(wàn)套減少約13.56%，該數(shù)據(jù)已接近上海二手房月均成交1.5萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)房源多、客戶(hù)少，如果沒(méi)有利好政策刺激樓市消費(fèi)，二手房的“低溫”行情或?qū)⒕S持一段時(shí)間，買(mǎi)家和賣(mài)家將展開(kāi)深度博弈。

【資料圖】

老小區(qū)房子不好賣(mài)

在上海中外環(huán)間的古美地區(qū)，坐落著許多20世紀(jì)90年代建成的老公房。由于其環(huán)境優(yōu)雅，背靠蓮花路商圈，生活配套成熟，交通便利，成為不少剛需或首次改善購(gòu)房者買(mǎi)房的目標(biāo)區(qū)域之一。近兩年來(lái)，古美板塊時(shí)常有新樓盤(pán)上市，催生出一批“賣(mài)舊打新”的置換客。但隨著二手房市場(chǎng)供大于求，成交周期的拉長(zhǎng)，讓部分置換客叫苦不迭。

古美西路上某品牌中介門(mén)店業(yè)務(wù)員小宋向記者透露，最近房源掛牌量較大，很多客戶(hù)打算賣(mài)了老房子，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)新房。以古美八村為例，該小區(qū)目前掛牌房源有50多套，其中八成業(yè)主有置換需求。掛牌時(shí)間短的有2個(gè)月，最長(zhǎng)的已有1年半。

“現(xiàn)在附近老房子每平方米均價(jià)為6萬(wàn)元至6.5萬(wàn)元，雖然成交價(jià)走低，但客戶(hù)觀望情緒依然濃厚。”小宋表示。

“附近好一點(diǎn)的房源之前均價(jià)達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只要7萬(wàn)多元/平方米。”靜安區(qū)大寧板塊上工新村附近的一家中介門(mén)店業(yè)務(wù)員老呂向記者介紹，房源多、客戶(hù)少是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的重要特征。

在老呂看來(lái)，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)行情確實(shí)趨淡。雖然今年以來(lái)他個(gè)人成交了5單買(mǎi)賣(mài)，但門(mén)店內(nèi)其他業(yè)務(wù)員很少有人開(kāi)單。他表示，為促成訂單成交，大多數(shù)掛牌業(yè)主愿意降價(jià)，不到自己心里價(jià)位不賣(mài)的業(yè)主只有一兩成。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在比較難賣(mài)的主要是一些房齡較老的老舊小區(qū)的房源，而次新小區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌，成交也較平穩(wěn)。

靜安區(qū)廣延路上的寶華現(xiàn)代城是一個(gè)中高端小區(qū)，目前均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。記者通過(guò)上海中原地產(chǎn)門(mén)店內(nèi)部系統(tǒng)獲悉，目前寶華現(xiàn)代城共有33套房源正在掛牌，其中三房有9套，兩房有16套，其余為1房。

“現(xiàn)在市場(chǎng)不太好，掛牌量比往年要多，但寶華現(xiàn)代城的房源每個(gè)月都有成交。像這種高端小區(qū)的房?jī)r(jià)不可能打八折。最近剛剛成交的一套寶華現(xiàn)代城三房，雖然存在缺點(diǎn)，但1660萬(wàn)元的成交價(jià)接近2021年底價(jià)格。今年3月賣(mài)掉的一套同戶(hù)型三房的成交價(jià)達(dá)1700多萬(wàn)元。有時(shí)候，業(yè)主正好趕上有打新計(jì)劃，如果買(mǎi)家付款方式好的話(huà)，業(yè)主讓價(jià)100萬(wàn)元也很正常?！敝性禺a(chǎn)業(yè)務(wù)員馬超(化名)說(shuō)。

學(xué)區(qū)房也明顯降溫。有房產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在部分家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的概念有所淡化，即使買(mǎi)學(xué)區(qū)房，也會(huì)考慮居住品質(zhì)，而不僅僅是為了掛個(gè)戶(hù)口。“高品質(zhì)小區(qū)的房源還是比較好賣(mài)的，但老公房、樓梯房空出來(lái)很多。像徐匯區(qū)這邊的番南小區(qū)、南丹小區(qū)、凱旋一村等學(xué)區(qū)房都有20套至30套的房源在掛牌。這類(lèi)房子比較難賣(mài)，且降價(jià)幅度較大。”

浦東新區(qū)御橋地鐵站附近地杰?chē)?guó)際城一期是對(duì)口建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房。2021年上半年，該小區(qū)內(nèi)94.7平方米雙南戶(hù)型的兩房掛牌價(jià)一度超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，如今價(jià)格已顯著回落。記者了解到，目前地杰?chē)?guó)際城一期小區(qū)雙南兩房戶(hù)型的房源掛牌了十幾套，掛牌價(jià)格為800萬(wàn)元至946萬(wàn)元不等。

房產(chǎn)中介小伍告訴記者，今年2月和3月的那波行情，雖然價(jià)格賣(mài)得不好，但好在成交量大，現(xiàn)在是價(jià)格不理想，成交量也不多。

成交周期拉長(zhǎng)

掛牌量攀升，成交量下滑是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。

受新房市場(chǎng)高位供應(yīng)及一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的虹吸效應(yīng)影響，上海二手房市場(chǎng)成交量在3月沖高至2.4萬(wàn)套后迅速回落，4月成交1.77萬(wàn)套，5月成交1.53萬(wàn)套。目前上海一二手房成交套數(shù)比已從最高位的1：3滑落至1：2。也就是說(shuō)，原先每成交1套新房，對(duì)應(yīng)就會(huì)成交3套二手房，但如今只能成交2套二手房。

據(jù)小伍觀察，現(xiàn)在購(gòu)房者中，約六成為置換客。而置換客中，約有三成可以立馬支付定金，進(jìn)入買(mǎi)房流程。另七成客戶(hù)在談價(jià)格、談成交周期上，會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間，成交率只有20%至30%。

“眼下古美地區(qū)二手房成交周期差不多要6個(gè)月，高樓層的房源成交尤其緩慢。買(mǎi)家大多在觀望，愿意出價(jià)的客戶(hù)很少。目前市場(chǎng)上有一些高性?xún)r(jià)比的房源，一天至少會(huì)有三組帶看，只不過(guò)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決心還不夠，大家都在等待是否會(huì)出臺(tái)新政策?！毙∷握f(shuō)。

老呂告訴記者，現(xiàn)階段客戶(hù)從看房到成交，整個(gè)周期可能用時(shí)1年?！坝捎趻炫屏看?，為了盡快成交，有些小區(qū)的業(yè)主給出的掛牌價(jià)一個(gè)比一個(gè)低，而買(mǎi)家在沒(méi)看清方向的情況下，會(huì)捂緊口袋，謹(jǐn)慎出手?！?/p>

有房產(chǎn)中介向記者表示，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買(mǎi)主有兩個(gè)趨勢(shì)：一是整合房源，將多套房源賣(mài)掉換成一套大面積高品質(zhì)的房源；二是追求地段，把房子從其他區(qū)域向市中心置換。

“不同于其他城市，上海常住人口較多，具備市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)條件。還有一大批人在上海工作多年，但尚不具備購(gòu)房資質(zhì)，這批人正是潛在購(gòu)房群體。”上述房產(chǎn)中介認(rèn)為，雖然現(xiàn)在二手房交易量不高，但房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定，因此購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心市場(chǎng)。