記者調(diào)研了解到，房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)疊加償債高峰期，高負(fù)債房企面臨較大壓力。福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)已出現(xiàn)爆雷風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城等品牌房企也面臨合規(guī)的陣痛。專家建議，切實(shí)落實(shí)融資新規(guī)，建立相應(yīng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。

高負(fù)債房企資金壓力加劇

2020年8月，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則推出后，房企融資環(huán)境隨之收緊，加上年末償債高峰期的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。

央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增速較6月末回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的比例從2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年時(shí)間提高了9.6%。

業(yè)界專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體融資占比仍然較高。浙商證券分析師胡娟說(shuō)，從違約的房地產(chǎn)債券來(lái)看，一是部分房企擴(kuò)張激進(jìn)，通過(guò)高負(fù)債高杠桿拿地、開(kāi)發(fā)，有息負(fù)債過(guò)大對(duì)現(xiàn)金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企業(yè)多元化發(fā)展失敗，以銀億和華業(yè)為典型代表。三是整體布局存在缺陷，導(dǎo)致銷售回款出現(xiàn)問(wèn)題，主要典型是天津房信和泰禾集團(tuán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企一直靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來(lái)維系運(yùn)營(yíng)，如果觸碰“三道紅線”，將難以獲得增量資金，這無(wú)疑卡住了房企融資的管道。

在申銀萬(wàn)國(guó)28個(gè)行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79%，位居行業(yè)第三。根據(jù)監(jiān)管新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，55%的上市房企負(fù)債率超70%。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前10個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1.03萬(wàn)億元。據(jù)植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平測(cè)算，2016年以來(lái)，房企發(fā)債高峰期發(fā)行的境內(nèi)信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來(lái)房企發(fā)行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內(nèi)信用債規(guī)模和海外債規(guī)模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，房企在金融監(jiān)管升級(jí)的過(guò)渡期將承受降負(fù)債與沖業(yè)績(jī)的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發(fā)行周期推算，預(yù)計(jì)房企債務(wù)壓力實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降仍需3至5年時(shí)間。

部分房企現(xiàn)爆雷風(fēng)險(xiǎn)

廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)大多在規(guī)模擴(kuò)張的階段使用較高財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率較高，“長(zhǎng)債短借、以債養(yǎng)債”現(xiàn)象普遍。“這種發(fā)展模式在房企賣(mài)房順利、現(xiàn)金流流暢的時(shí)候可以維持，而一旦遇到政策調(diào)控或融資不能按時(shí)到位，就會(huì)形成資金和債務(wù)的錯(cuò)配。”

“很多房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模，明知會(huì)虧，依然要拿項(xiàng)目，且絕大多數(shù)通過(guò)高負(fù)債高杠桿拿地開(kāi)發(fā)，”藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南說(shuō)，“不少房企是‘十個(gè)鍋五個(gè)蓋子’，容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，去年以來(lái)，疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)回款造成影響，令房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期高負(fù)債、高杠桿積累的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

部分規(guī)模房企已“爆雷”。曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企福晟集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)。截至2019年底，公司負(fù)債已超過(guò)700億元，資產(chǎn)負(fù)債為77.32%。福晟的債務(wù)還存在民間借貸和員工跟投債務(wù)等。

事實(shí)上，采取跟投機(jī)制是房企的普遍做法。一名陽(yáng)光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費(fèi)貸，每年可提現(xiàn)幾百萬(wàn)元，然后跟投公司項(xiàng)目“賺差價(jià)”。“消費(fèi)貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達(dá)百分之十幾。”

為了解決資金困境，2020年初福晟集團(tuán)與世茂集團(tuán)進(jìn)行并購(gòu)，聯(lián)合成立世茂福晟平臺(tái)，但經(jīng)營(yíng)依然不穩(wěn)定。福晟在福建20多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，上海、湖南、廣東等地也有項(xiàng)目停工。

再如泰禾集團(tuán)，由于該企業(yè)不斷高價(jià)拿地，其負(fù)債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)，泰禾集團(tuán)最終陷入債務(wù)困境。截至2020年三季度末，公司已到期未歸還借款金額增至487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。北京、上海、杭州多地項(xiàng)目停工，一些業(yè)主一邊租房，一邊還貸，走上看不見(jiàn)盡頭的維權(quán)之路。

旭輝控股董事局主席林中等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)的模式恐難持續(xù)。只做規(guī)模不重盈利的房企恐將出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，恐波及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。

房企積極降杠桿降負(fù)債自救

在地方調(diào)控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規(guī)穿透式監(jiān)管下，高負(fù)債房企面臨較大壓力，紛紛通過(guò)加快銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等多種手段降杠桿、降負(fù)債。

“短期告別高杠桿還頗為艱難。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面臨即將到期的債務(wù)壓力，開(kāi)發(fā)商可能不得不對(duì)外融資“找錢(qián)”。同策研究院報(bào)告顯示，2020年11月份，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。國(guó)泰君安研報(bào)稱，股權(quán)融資不會(huì)增加有息負(fù)債，同時(shí)可以增厚權(quán)益，對(duì)改善公司負(fù)債水平作用顯著。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在“三道紅線”之下，未來(lái)房企分拆子公司上市、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

業(yè)內(nèi)人士建議，一是切實(shí)落實(shí)融資新規(guī)，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林建議，落實(shí)面向房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”要求，并運(yùn)用好面向居民的貸款價(jià)值比(LTV)、貸款收入比(DTI)要求，和面向銀行的房地產(chǎn)貸款比例限制、貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重要求，可有效調(diào)控房企杠桿水平，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。連平建議，建立因地制宜的、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系，及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二是警惕房地產(chǎn)投資波動(dòng)。平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生認(rèn)為，隨著融資監(jiān)管的加強(qiáng)，房企將加速推盤(pán)，尋求通過(guò)銷售途徑回籠資金，而對(duì)拿地和新開(kāi)工趨于謹(jǐn)慎，需要警惕由此引發(fā)的房地產(chǎn)投資波動(dòng)。

三是關(guān)注房地產(chǎn)資金鏈問(wèn)題可能引發(fā)的局部金融風(fēng)險(xiǎn)。戴亦一說(shuō)，房企相當(dāng)一部分貸款來(lái)自于民間借貸融資，后者特點(diǎn)是償債時(shí)間短、借貸成本高。同時(shí)，民間借貸往往伴隨“聯(lián)保互保”等現(xiàn)象，一旦問(wèn)題產(chǎn)生，容易引發(fā)連鎖反應(yīng)，致使多個(gè)公司或者個(gè)人出現(xiàn)資金危機(jī)，導(dǎo)致局部金融風(fēng)險(xiǎn)。