房地產市場回暖 各線城市分化加劇

過半城市住宅庫存增加，去化壓力大

一掃疫情陰霾，剛剛過去的5月份，房地產市場持續復蘇。值得注意的是，雖然大部分市場升溫，甚至出現火爆的景象，但部分城市卻面臨土地流拍、庫存高企、去化壓力加大等難題，不同城市間分化加劇。

土地市場受寵 溢價率上升

中原地產研究中心數據顯示，今年前5個月，全國50個大城市土地市場成交額合計達1.7萬億元，同比增長8.8%。其中，29個城市的賣地收入超過200億元，50個城市的賣地收入超過百億元，均刷新紀錄。同時，北京、杭州和上海賣地收入均超過千億元。

5月9日，北京土地拍賣市場上，合生創展以72.2億元總價、26.2%溢價率取得豐臺區分鐘寺地塊，綜合樓面價為69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企競拍下，合生創展以42億元價格、42%溢價率和65.4億元價格、37.86%溢價率拍得分鐘寺的相鄰兩地塊，綜合樓面價分別為76168元/平方米和73912元/平方米。

其他一線城市土地市場也非常火熱。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地吸引16家房企競拍，最終龍光地產以115.97億元、45%溢價率、配建40760平方米人才住房拍得。經計算，地塊可售樓面價高達87409元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前土地拍賣市場溢價率明顯上升。今年已經拍出的土地中，成交價超過20億元的地塊有44宗，其中底價成交的只有11宗，占比為25%。而在2019年，底價成交的地塊占50%以上;第四季度拍出的高價地中，底價成交的占到60%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由于金融環境相對寬松，房企融資難度有所下降，資金較為充裕。同時，近期參拍土地均為熱門地塊，對房企的吸引力較大，這也是溢價率有所上升的原因。

在土地市場一片火熱的背景下，三四線城市卻頻現流拍。克而瑞研究中心監測數據顯示，3月1日至4月19日，重點監測城市共計有79宗地塊流拍，其中三四線城市占比達65%。

對于土地市場未來的表現，克而瑞研究中心認為，在資金面和銷售預期的壓力下，未來會有更多條件不佳的地塊無人問津，土地流拍率可能繼續攀升。各城市的成交量價和市場熱度雖然全線回升，但需求更有保障的一二線及部分三線城市土地拍賣競爭將更加激烈，各線城市之間的分化愈發明顯。

一面成交回暖 一面庫存增加

與土地市場類似的是，住房成交也明顯回暖。中原地產研究中心統計數據顯示，5月北京商品房成交超過2萬套，僅低于此輪調控后的2018年5月和2017年4月。

從成交面積來看，一線城市成交面積環比上升20.1%，其中，北京成交49.54萬平方米，環比上升42.5%，同比上升10.5%;上海和廣州分別成交118.5萬平方米和74.9萬平方米，環比上升22%和14%，同比持平。二線城市成交面積平均環比上升35%，其中溫州環比上升120%，武漢環比上升81%。

張大偉表示，如果說2月全國市場基本冰凍，3月市場僅恢復50%，那么目前來看一二線城市的樓市小陽春已經出現。

并不是所有市場都有回暖跡象。貝殼研究院數據顯示，今年1月至5月，66城新房市場合計成交套數和成交面積分別下降21.9%和20.0%。這意味著，雖然部分城市成交上升迅速，但整體成交仍呈下降趨勢，說明也有部分城市成交下滑較明顯。

在此背景下，各線城市住宅庫存分化加劇。上海易居房地產研究院近日發布的最新一期《中國百城庫存報告》顯示，過半城市庫存有所增加。具體來看，截至4月底，100個城市中有54個城市庫存同比增長，部分二線城市庫存上升明顯。其中，5個城市庫存同比增幅超過50%，日照庫存同比增加114%，杭州庫存同比增加75%，南寧、青島和成都庫存分別同比增加58%、53%和50%。但與之相對應的是，珠海、中山和南通庫存分別同比減少38%、38%和35%。

從存銷比來看，前10名庫存去化周期均超過30個月。其中，舟山、煙臺、三亞和包頭庫存去化周期分別為30.9個月、31.2個月、33.1個月和34.3個月;泉州、漳州和廈門庫存去化周期超過3年，分別為38.1個月、38.8個月和38.9個月;大廠庫存去化周期達46個月，香河庫存去化周期達55.9個月，蕪湖庫存去化周期超過5年達62.1個月。與之相對，杭州、清遠庫存去化周期僅為4.1個月，成都為4.2個月，寧波為4.4個月。

精準調控是關鍵

一面是火熱難抑，一面是平淡如水，房地產市場分化現象仍難消除。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，需求較為集中是關鍵原因。從2006年到2016年，都市圈人口有了很大增長。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈內。

黑龍江省大慶市統計局日前發布的大慶市房地產去庫存調研報告也給出了問題所在。近年來，雖然大慶市城鎮化率呈現持續上升趨勢，但人口近六年出現下降趨勢，對房地產市場產生直接影響。

這份報告還認為，人口老齡化問題直接導致購房的剛性需求較弱，進一步加大了大慶市房地產去庫存的難度。因此報告建議，應加快完善房屋租賃市場，構建租售并舉的住房體系。大慶市90平方米以下住宅庫存占比達到29.2%，更適合推進將待售性商品房轉為租用性商品房，應根據目前實際情況加快相關政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。同時，加快實施農民及農民工購房優惠政策，促進戶籍制度改革的落實。

倪鵬飛表示，現在宏觀經濟仍高度依賴基礎建設。應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

嚴躍進表示，由于當前住宅庫存去化周期總體偏長，從化解庫存的角度出發，庫存高企地區應調整商品房供應節奏，加大落實戶籍制度改革，這樣庫存壓力則有望得到積極釋放。

對于熱度較高的地區，倪鵬飛建議，以住為抓手，建設新市民安居工程;以城市為本體，實施新市民職住一體化工程;以資金為保障，開啟新市民的就業工程。

在進一步精準調控下，對于后期市場，上海易居房地產研究院研究員姚方表示，在今年經濟下行壓力加大、政府工作報告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

日前，成都4萬人搖786套房、杭州近6萬人爭搶959套房源等個案被推上風口浪尖。究其原因，其售價明顯低于周邊二手房價格。

姚方表示，從二手房成交來看，5月蘇州、揚州、成都、無錫4城二手房成交量出現環比下降，二手房市場最先火熱的深圳、南京環比增幅也明顯回落。“而5月部分數據大幅上升，可能與多種因素有關。例如佛山，因其二手房網簽新系統明確網簽合同有效期，導致集中網簽。金華作為2022年亞運會的分會場，目前市內已加緊建設部分配套設施，不排除樓市存在一定的炒作”。