上市房企年報(bào)觀察

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月21日訊(記者 舒越 劉小菲)信達(dá)地產(chǎn)日前披露了2019年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售金額265.58億元，其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額81.06億元，代建項(xiàng)目的銷售金額為6.91億元。

而在2018年財(cái)報(bào)中，信達(dá)地產(chǎn)的權(quán)益銷售合同金額為309.68億元，并將2019年權(quán)益銷售金額目標(biāo)定為270億元。這也意味著，2019年，信達(dá)地產(chǎn)不僅權(quán)益銷售金額出現(xiàn)下滑，當(dāng)年的目標(biāo)也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

信達(dá)地產(chǎn)在回復(fù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪函時(shí)表示，無(wú)論是2019年還是2020年，公司都本著緊跟市場(chǎng)、與時(shí)俱進(jìn)的原則，根據(jù)社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)情況，合理統(tǒng)籌安排各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括銷售計(jì)劃。

此外，信達(dá)地產(chǎn)的多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在2019年也出現(xiàn)了增速下滑。以營(yíng)業(yè)收入為例，2019年為194.78億元，同比增長(zhǎng)3.86%，增速創(chuàng)出近八年新低;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)23.15億元，同比增長(zhǎng)7.65%。而2017年和2018年，信達(dá)地產(chǎn)的凈利增速分別為14.79%和112.7%。

同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)2019年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅為11.09%，與2018年同期相比下滑了4.56個(gè)百分點(diǎn)。同花順I(yè)FIND統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前共有38家A股上市房企發(fā)布了2019年年報(bào)，有18家的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率高于信達(dá)地產(chǎn)，其中9家在20%以上。同花順I(yè)FIND統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)還顯示，信達(dá)地產(chǎn)2019年的銷售毛利率和銷售凈利率分別為30.37%和13.12%，與上年同期相比均有所下滑。

對(duì)此，信達(dá)地產(chǎn)表示，在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率有下滑趨勢(shì)，一些標(biāo)桿房企的年報(bào)也反映出這種趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，2019年公司收入利潤(rùn)穩(wěn)中有進(jìn)，負(fù)債水平有所下降，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作有序開(kāi)展。

“昔日地王”2019年拿地不足百萬(wàn)平米

年報(bào)顯示，2019年信達(dá)地產(chǎn)新增儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積89.5萬(wàn)平方米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積23.15萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目54.52萬(wàn)平方米;而2018年信達(dá)地產(chǎn)新增儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積按權(quán)益比例計(jì)為129.27萬(wàn)平方米。

截至2019年末，信達(dá)地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積為344.5萬(wàn)平方米，在百?gòu)?qiáng)房企中，土地儲(chǔ)備低于500萬(wàn)平方米的并不多。不過(guò)，信達(dá)地產(chǎn)表示，公司將依托中國(guó)信達(dá)資源優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，緊抓協(xié)同拓展、企業(yè)并購(gòu)、監(jiān)管代建等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，豐富公司業(yè)務(wù)模式，擴(kuò)大公司項(xiàng)目來(lái)源，提高持續(xù)發(fā)展能力。

在前些年，信達(dá)地產(chǎn)曾一度被稱為“地王收購(gòu)機(jī)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015-2017年，信達(dá)地產(chǎn)在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個(gè)“地王”，總地價(jià)超過(guò)430億元。

2018年后，限價(jià)、限售等樓市調(diào)控政策不斷施壓，很多“地王”項(xiàng)目面臨入市和銷售難題。截至2019年末，信達(dá)地產(chǎn)曾經(jīng)拿下的“地王”項(xiàng)目部分還處于在建狀態(tài)，比如上海顧村A單元10-05和10-03地塊，總投資額90億元，報(bào)告期內(nèi)實(shí)際投資額8.4億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，信達(dá)地產(chǎn)如今放緩拿地節(jié)奏，或許是資金鏈承壓。截至2019年末，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債總額為758.45億元，資產(chǎn)負(fù)債率76.92%，短期借款為5億元，而2017年和2018年底的這一數(shù)據(jù)為分別為1700萬(wàn)元和0萬(wàn)元;此外，信達(dá)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為131.51億元，而賬上的貨幣資金為144.77億元。

數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)2019年發(fā)行了三筆債券，合計(jì)融資金額為49億元。此外，信達(dá)地產(chǎn)還將旗下的廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湛江市云宇房地產(chǎn)有限公司的全部股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這三家公司正是信達(dá)此前介入湛江市最大民營(yíng)企業(yè)嘉粵集團(tuán)破產(chǎn)重組時(shí)收購(gòu)的企業(yè)。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者也在采訪函中問(wèn)及了信達(dá)地產(chǎn)是否存在償債壓力。信達(dá)地產(chǎn)給出的回復(fù)是：房產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的能力，不僅僅反映在年初賬上的貨幣資金數(shù)量上，是綜合管理現(xiàn)金存量、未來(lái)銷售回款、新增融資、支出計(jì)劃的結(jié)果。信達(dá)地產(chǎn)稱，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng)不容樂(lè)觀的大背景下，公司將合理安排銷售、開(kāi)竣工和投融資計(jì)劃，提高資金使用效率，保持流動(dòng)性安全健康。信達(dá)地產(chǎn)稱，2019年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~81.15億元，同比增長(zhǎng)14.92%。

多地項(xiàng)目遭投訴仍強(qiáng)調(diào)“加快周轉(zhuǎn)”

盡管拿地大幅減少，但信達(dá)地產(chǎn)在2019年年報(bào)提到堅(jiān)持“加快周轉(zhuǎn)、提升效率”。不過(guò)，“高周轉(zhuǎn)”策略下，信達(dá)地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目質(zhì)量，自去年以來(lái)屢被業(yè)主詬病。

安徽合肥信達(dá)公園里二期自去年7月以來(lái)頻繁有業(yè)主投訴，稱樓盤存在外墻面鼓包、地庫(kù)開(kāi)裂嚴(yán)重、裝修標(biāo)準(zhǔn)低、綠化不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，截至目前似乎并未得到解決。中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者曾就此向信達(dá)地產(chǎn)方面求證，得到的回復(fù)是：“合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同公園里二期項(xiàng)目的建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理單位相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，對(duì)進(jìn)場(chǎng)原材料進(jìn)行取樣送檢及實(shí)體拉拔試驗(yàn)，并出具了相關(guān)檢測(cè)報(bào)告，檢測(cè)報(bào)告表明：公園里二期項(xiàng)目原材料質(zhì)量合格，施工質(zhì)量在規(guī)范允許的偏差范圍內(nèi)”。

安徽省馬鞍山市信達(dá)城.悅公館被業(yè)主投訴虛假宣傳。有業(yè)主稱，在該項(xiàng)目開(kāi)盤前，宣傳的內(nèi)容是“一梯一戶”，但驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)是“兩梯兩戶”。對(duì)此，馬鞍山市市場(chǎng)監(jiān)管局于2020年4月9日做出回應(yīng)：市場(chǎng)監(jiān)管局于1月3日進(jìn)行立案查處，因受疫情影響，案件查處工作延期。目前，花山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局已依法對(duì)信達(dá)城悅公館虛假宣傳問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，并根據(jù)《廣告法》第五十五條對(duì)該公司虛假?gòu)V告宣傳行為進(jìn)行了處罰，罰款1.1萬(wàn)元。

在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，信達(dá)地產(chǎn)也有項(xiàng)目被曝出延期。陜西省渭南市怡園小區(qū)業(yè)主近期發(fā)文稱，該小區(qū)合同約定2018年9月30日前交房，但截至目前仍然沒(méi)有動(dòng)靜。而在2019年10月，陜西渭南高新區(qū)建設(shè)局曾表示，已對(duì)開(kāi)發(fā)商做出行政處理，并責(zé)令其盡快交房，開(kāi)發(fā)商承諾會(huì)在保證房屋質(zhì)量的情況下，2019年12月30日交付使用，同時(shí)將按照簽署的《商品房買賣合同》違約條款，對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠付。

對(duì)于上述投訴，信達(dá)地產(chǎn)在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，公司高度重視項(xiàng)目工程質(zhì)量的管理和提升，會(huì)努力貫徹行業(yè)管理的監(jiān)督和管理要求，認(rèn)真、及時(shí)地改進(jìn)自身存在的問(wèn)題和不足。以積極、客觀的態(tài)度認(rèn)真對(duì)待客戶訴求，提倡在合法、合理的基礎(chǔ)上，妥善地加以處理和解決。