驚呆了!深圳千萬豪宅秒光背后：竟能疫情“貼息貸款”炒房!怎么操作?知道真相的我眼淚掉下來…

中國人對房地產的熱愛，其實跟美國總統特朗普對美股的熱愛，是一樣的。

有人說，跟美國股市對標的中國資產，不是A股，而是中國樓市;美股科技股龍頭漲得歡，對標的是中國一線樓市的反彈，比如深圳。

最近深圳的樓市火到不行，深圳千萬豪宅被秒光的新聞不斷刷屏!還有“百萬喝茶費”、“500萬以下的房子基本賣沒了”……等等新聞層出不窮，這輪地產行情被稱為“疫情景氣”。

到底誰在購買深圳的房子?背后是一場金融加杠桿的游戲，而這跟新冠疫情密切相關，因為疫情，一系列小微企業紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會。

這個游戲怎么玩?基金君從一位地產中介找到了答案。

深圳豪宅火了

“有一種核心資產，叫深圳的房子”。盡管全國仍在防控疫情，深圳房地產市場近期已十分熱鬧。

4月16日，國家統計局發布數據，3月份70個大中城市房地產市場價格出現微漲，但總體較為穩定。3月新房銷售價格環比上漲的城市數量達38個，比2月的21個明顯增加;二手房價格環比上漲的城市數量為32個，明顯高于2月份的14個。

數據顯示，房價上漲城市數量明顯增加。70個大中城市中，西寧、杭州、銀川、等10個城市新房價格環比漲幅居前。北上廣深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。其中， 深圳領漲，上海微漲，北京持平，廣州下降。

據報道，3月7日，深圳南山區招商蛇口太子灣·灣璽開盤，推出104套公寓，均價11萬元/㎡，總價2000萬元起，結果當晚104套全部售罄。

3月13日，太子灣·灣璽推出14套房源，建筑面積約360平米、370平米，4200萬起步價，下午14時開始選房，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。

4月5日，太子灣·灣璽第三次開盤，單價9萬元~13萬元/㎡，總套價格2900萬元~5500萬元，合計54套公寓，半天時間全部售罄，合計吸金約23億元。

值得注意的是，“天價喝茶費”也開始重出江湖，三個寶安中心區的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。對此，深圳市寶安區住建局也于日前發布通知稱，收取“喝茶費”等價外費樓盤暫停全部房源網簽權限。

新冠肺炎疫情仍在全球持續蔓延，對經濟造成巨大沖擊。對于外貿出口規模連續27年居內地大中城市首位的深圳而言，壓力自然不小。正因如此，深圳樓市本輪的“疫病景氣”被認為是來得突然。

為什么都在瘋搶深圳的房子？

有業內人士透露，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”有關。

據多位房地產銷售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對房價承受能力較強，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險的港灣。

而據證券時報報道，主要是投資客的涌入。僅僅是依靠剛需置業者，很難出現這樣的快速拉升現象，但一個點被引爆，就難免會傳導到其他區域，所以很多剛需置業者也被搞得不安。

基金君也從一位熟悉的中介了解了情況，中介稱，現在引起疫情蔓延，全球都在放水救經濟，而投資者害怕資產貶值，選擇在深圳購房保值。

有分析認為，市場對于通脹和貨幣貶值的預期非常強烈，深圳作為全國經濟和房地產最發達的城市之一，必然成為各路避險資金尋求資產保值增值的首選城市，這些資金快速涌入樓市，專門搶購好地段的好房子，導致深圳樓市局部異動顯著。

具體怎么操作呢?表面上跟房地產相關的貸款政策仍未松動，但疫情給一些投資客提供了一個新的機會——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

上述中介簡單地跟基金君介紹操作手法。

這筆貸款有多便宜?微博也有博主簡單算了一下。

原來，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司，就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少，銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量，一般按照評估價7成執行。不過，還是有一些具體細節的要求，例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能，但貸款額度相對降低。此外，申請者名下公司營業執照、相關資產證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。

沒有注冊公司怎么辦?直接購買一個工商注冊經營2年且目前還在經營的公司即可，市面價格也就幾千元。對于購銷合同，通常用來證明公司的資金用途，因為申請經營貸的公司也有一定的行業要求。“購銷合同也可以花錢購買，其實這些資料都是為了滿足監管層相關要求，保證資金出去表面不違規。”中介人員透露。

當地某國有銀行深圳區域的一位人士則向媒體指出：以往實操過程中，除非上層政策收緊，銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。如監管層未明令嚴控，銀行也就睜只眼閉只眼，不會認真監控資金流向。

深圳住建局：開展為期三個月的市場亂象專項整治行動

19日，近段時間以來，深圳局部片區的二手房價大幅上漲，新房市場出現“喝茶費”等亂象，引起各界關注。對此，深圳市住房和建設局對此作出回應。

深圳市住房和建設局指出，近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。據調查，3月份深圳二手住宅均價為每平方米64000元左右，價格總體穩定，市場價格漲幅不大，并未出現個別媒體炒作的價格整體上漲情況。

對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，當局高度重視，已會同各區和相關部門深入調查，將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。

在住房供應方面，今年深圳將新開工建設商品住房1000萬平方米左右，通過加大土地供給、加快新房入市，確保房地產市場供需平衡、價格平穩。同時，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象，聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規行為，促進房地產市場平穩健康發展。

就在16日傍晚，深圳住建局發布《關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》。《通知》指出，受肺炎疫情影響，深圳房地產項目工地停工，工期延誤嚴重影響項目施工進度，在建項目不能按時入市，一方面企業銷售進度延后，面臨資金和經營壓力;另一方面深圳房地產市場也出現供應緊張等問題，不利于滿足居民合理住房需求和維護房地產市場穩定。

通知規定，加快商品房供應，有利于避免因疫情導致供應大幅減少進而引起市場波動，有利于維護房地產市場穩定。申請商品房預售的，必須符合土地出讓合同和規劃許可條件等要求，并保證項目工程質量。今年內，高層建筑主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建筑完成基礎工程并達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。深圳住建局認為，深圳房地產市場較為成熟，市場化程度較高，各項監管制度較為完善。加快形成商品房有效供應，有利于避免因疫情導致供應大幅減少進而引起市場波動，維護本市房地產市場穩定。

李迅雷最新發布報告表示，這一波買房的主力，很多來自于一些企業主。有業內人士透露，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業貸款貼息項目實施辦法”有關。當然，這只是某些城市的個案，不能把房價上漲的原因全部歸結為“貼息套利”。我以為還有其他兩大原因，而這兩大原因都屬于結構性的。一是與我國人口的流向與分化有關，2019年，杭州人口比上年猛增55.4萬人，而深圳同比增加41.22萬人，成為全國人口流入最多的兩大城市。人口的大規模流入，增加了樓市需求。二是與居民收入結構的變化有關，這些年來，高收入階層的收入增速大幅高于其他收入階層的收入增長，例如，根據國家統計局的統計公報，2016-2019年，高收入組的人均可支配收入累計增長29%，而中等收入組的累計增長只有19%，絕對收入和相對收入之間的差距均在擴大。