近一周以來(lái)，地產(chǎn)板塊維持低位整理狀態(tài)，以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，該指數(shù)仍在近9年低點(diǎn)附近徘徊。昨日（7月10日），地產(chǎn)板塊全天窄幅震蕩，中證800地產(chǎn)指數(shù)微跌0.35%，其跟蹤ETF——地產(chǎn)ETF（159707）場(chǎng)內(nèi)價(jià)格微跌0.5%。不過(guò)，昨日晚間，繼5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)、引導(dǎo)居民房貸利率下行后，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼。央行等兩部門(mén)出手穩(wěn)地產(chǎn)，地產(chǎn)板塊能否突破區(qū)間向上，咱們拭目以待。

1、央行等兩部門(mén)出手，地產(chǎn)再迎重磅利好

(資料圖片僅供參考)

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對(duì)“金融16條”中關(guān)于房企存量融資展期等部分政策進(jìn)行延期。

本次《通知》將相關(guān)政策延期后，“金融16條”第四條和第八條現(xiàn)有關(guān)內(nèi)容相應(yīng)變更為：

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、機(jī)構(gòu)最新解讀來(lái)了！后市建議這樣布局

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兩部門(mén)發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，政策重點(diǎn)從逆周期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，需求側(cè)有望在2023年底前走穩(wěn)，政策的變化是符合行業(yè)實(shí)際情況的，也是有利于宏觀經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的。

在需求端，當(dāng)前政策工具箱儲(chǔ)備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購(gòu)、限貸、限價(jià)和按揭利率（特別是二套房）還有進(jìn)一步的調(diào)整空間。我們認(rèn)為，隨著基本面持續(xù)下行，尤其是一線(xiàn)核心城市確認(rèn)房?jī)r(jià)下跌，2023年四季度有望是政策進(jìn)一步放開(kāi)的季度。

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我們認(rèn)為兩項(xiàng)政策延期是當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍偏弱情況下的合理選擇，有利于降低房企到期的還款壓力，防止由于逾期導(dǎo)致銀行下調(diào)貸款評(píng)級(jí)、房企融資條件進(jìn)一步收緊；同時(shí)也有利于鼓勵(lì)銀行投放“保交樓”配套融資。延期到2024年底為房企緩釋風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留了較為充足的時(shí)間窗口，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

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政策再度聚焦至房地產(chǎn)融資端，我們認(rèn)為有兩點(diǎn)原因：

①風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性有所提升。因二季度以來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇節(jié)奏放緩，市場(chǎng)對(duì)于房企現(xiàn)金流的擔(dān)憂(yōu)又有所升溫。盡管年內(nèi)到期壓力最大的時(shí)點(diǎn)已過(guò)，但部分房企2023H2公開(kāi)市場(chǎng)債券到期規(guī)模仍然較大，本次延期政策將進(jìn)一步緩解房企壓力。

②保交樓支持力度還有加大的空間。參照去年的文件，本次政策對(duì)于政策目的的表述增加了“加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清”這一論述，據(jù)我們跟蹤，去年以來(lái)保交樓方面專(zhuān)項(xiàng)借款落實(shí)較快，但是銀行配套資金相對(duì)依然較慢，當(dāng)中的障礙可能需要更多政策支持和補(bǔ)充。

展望后市，我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊將進(jìn)入政策博弈期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)演繹分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

就優(yōu)質(zhì)房企布局而言，建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF（159707）。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，集中匯集市場(chǎng)頭部房企，該指數(shù)6月12日迎來(lái)2023年第一次調(diào)樣生效，此次調(diào)倉(cāng)后，前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬(wàn)招金”權(quán)重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢(shì)！同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國(guó)企央企含量高，同時(shí)享受“中特估”概念加持。

地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。