2月4日，上海市住建委等十部門聯合印發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，建立了住房租賃資金風險預警機制公司，堅決遏制“高進低出”和“長收短付”，嚴格控制房租貸款業務，禁止房屋租賃公司開展新業務，減少存量。

“《實施意見》的核心是賦予住房租賃市場一個“金融”屬性。”同策研究院研究室主任宋紅衛在接受記者采訪時說，“近年來，我國一些房屋租賃公司發展迅速，具有明顯的特點，‘長收短付’‘租金貸’的金融投資屬性進入了市場。一些長期出租公寓的資本鏈是由明顯的財務屬性和過度擴張引起的。”

《實施意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管等9方面作出具體規定，維護上海住房租賃市場秩序。

同策研究院資深分析師張吉輝表示，《實施意見》強調了租金管理的一部分，包括開立資金監督賬戶、嚴格的資金收繳要求、嚴格控制租金貸款業務。

根據《實施意見》，住房租賃經營機構應在上海注冊的商業銀行開立全市唯一的資金監管賬戶，住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。承租方支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構。

“《實施意見》通過對房租的監督和限制，強制匹配住房租賃經營企業現金的流入流出渠道、目標賬戶、時間節點和資本限額。”張吉輝說，“在《實施實施》中，住房租賃企業不可能對相應資金進行“時間錯配”，也不能對其進行“空間騰挪”。

《實施意見》的重點還包括嚴格控制房租貸款業務，原則上不允許增加個人“租金貸”業務的房屋租賃業務機構，以及已經開設的房屋租賃業務。開展個人“租賃貸”業務的機構應在2021年第一季度之前向上海住房管理部門提交減貸計劃，以確保到2022年底將貸款金額調整為少于公司租金收入的15%。

智庫研究總監嚴躍進表示：“住房租賃經營機構的存量‘租金貸/租金’比重不能超過15%，這是住房租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策。”

記者注意到，禁止新的“租金貸”業務僅適用于房屋租賃業務機構。金融機構仍然可以開展個人“租金貸”業務，但住房租賃合同需要在線簽署并備案，新的“租金貸”業務，金融機構應當與住房租賃機構、承租人協商，直接將錢借給監督賬戶。

“探索建立住房租賃機構資金風險預警機制。”《實施意見》還指出，“房地產經紀機構不得賺取房屋租賃價格的差額，住房租賃經營機構不得以租金優惠的名義強迫或誘使承租人一次性支付超過3個月的長周期租金。”

《實施意見》還要求住房租賃企業依法辦理市場主體登記和開業報告或備案手續;推行房源核驗碼制度，未取得房源核驗碼不得發布房源信息;優化完善住房租賃合同網簽備案制度，不斷提升網簽備案便利化程度，擴大覆蓋面等。

“春節后，通常是租賃市場的旺季。此時出臺相應的政策將有助于規范住房租賃市場，保護市場各方的權益。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。