買房子是國人最熱衷的話題，也是每個家庭都必須考慮的問題，然而，面對高企的房價，能夠全款買房的家庭畢竟是少數(shù)，絕大部分家庭還是需要依賴貸款來實(shí)現(xiàn)安居的夢想。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，通過貸款購房的比例超過九成。那么，如何貸款最劃算呢?這無非就涉及到貸款種類、貸款額度、貸款期限和還款方式的選擇問題，不同的選項(xiàng)，決定了不同的購房的成本。

如何選擇貸款種類?

我國的個人住房貸款有兩種：一種是住房公積金貸款，另一種就是商業(yè)銀行貸款。

住房公積金貸款屬于政策性住房貸款。我國自2002年起建立了住房公積金制度，由工作單位和職工個人每月按一定比例繳存住房公積金，作為一項(xiàng)長期購房儲金。繳納住房公積金的職工可以申請住房公積金貸款。住房公積金貸款實(shí)行的是優(yōu)惠利率，目前五年期以上貸款利率為3.25%。一般只有國家機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位、社會團(tuán)體的職工實(shí)現(xiàn)了公積金全覆蓋，而城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)只有極少數(shù)建立了公積金制度。因此，住房公積金貸款屬于面向特定群體的優(yōu)惠住房貸款。

商業(yè)銀行貸款則是面向所有群體提供的貸款，當(dāng)然，申請人必須符合一定的條件。基本的要求是有固定的工作，和穩(wěn)定的收入。目前，商業(yè)銀行的住房貸款利率實(shí)行的是以貸款市場報(bào)價利率LPR加點(diǎn)形成的浮動利率。最新8月份LPR為4.65，現(xiàn)階段五年期以上加點(diǎn)一般為為：首套0～54BP，二套60～79BP。

由此看出，住房公積金貸款要比商業(yè)銀行貸款的利率低很多，以四大國有銀行的實(shí)際執(zhí)行首套利率5.19，二套5.44為例，分別比公積金貸款利率高出60%和67%。因此，如果有公積金，應(yīng)盡量足額申請公積金貸款，不足部分再申請商業(yè)貸款，也就是常說的組合貸。這樣可以大幅降低購房成本。

商業(yè)銀行貸款利率各銀行間也存在差異，一般而言，國有大行利率高一些，而一些地方小銀行利率可能低一些。大行審查貸款要求比較嚴(yán)格，而小行會相對寬松，購房者可根據(jù)自身情況和需求來選擇。

如何選擇貸款額度?

由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因，不同時期對于按揭購房首付的比例要求不同，這屬于被動的貸款額度的限制要求，沒有討論的意義。我們要討論的是，在資金比較充裕的情況下，貸款多少比較合適?

有些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)者宣稱貸款比例越高越好，貸款越多越劃算，好像貸款不需要利息。實(shí)際上，這種觀點(diǎn)并不具有普適性，只有在閑置的資金能夠創(chuàng)造更大價值的前提下，這種觀點(diǎn)才能夠成立。例如，在房價暴漲的時代，加杠桿可以多買房，買到即是賺到。或者，閑置的資金有更好的投資渠道，可以穩(wěn)定賺取超過貸款利率的高收益。這種情況下，當(dāng)然是貸款越多越好。但是，如果你沒有賺取高收益的投資渠道，閑置的資金是躺在銀行睡大覺，那點(diǎn)理財(cái)收益顯然無法彌補(bǔ)貸款利息，這種情況下，貸款額度越大，損失也就越大。

因此，在資金比較充裕的情況下，如果沒有高收益的投資，應(yīng)盡量控制貸款的額度，能少貸不多貸，能全款不貸款。當(dāng)然，這里指的是商業(yè)貸款，公積金貸款則是多多益善。不過，也不能傾囊所有，一定要留有足夠的備用金以備不時之需。

如何選擇貸款期限?

個人住房按揭貸款期限最長可達(dá)三十年，具體可申請的最長期限與貸款人的年齡有關(guān)，按照規(guī)定，目前最大貸款年齡：男65歲，女60歲，實(shí)際貸款的最長期限為貸款的最高限制年齡減去貸款時的年齡。

對于公積金貸款應(yīng)盡可能申請足額年限。對于商業(yè)貸款期限，則需要根據(jù)自身的收入情況、穩(wěn)定性、家庭開支等來決定。貸款時間越長，意味著支付的利息越多。因此，在條件允許的情況下，應(yīng)盡量縮短貸款期限，但要留有余地。

如何選擇還款方式?

商業(yè)銀行貸款有兩種還款方式：等額本息和等額本金。

等額本息方式，也稱等額還款方式，是指每個月的還款金額相同，但是利息優(yōu)先，也就是每月的還款額中利息占比是由高到低變化，而本金是由低到高變化。先還利息，后還本金。優(yōu)點(diǎn)是每月還款金額相對比較少，缺點(diǎn)是總的利息比較多。提前還款不劃算。這種方式對銀行有利，因此是銀行默認(rèn)的選項(xiàng)。比較適合月收入不高，還款壓力大的家庭。

等額本金方式，也稱遞減還款方式，是指每個月償還固定數(shù)額的本金再加上一定的利息，第一個月還款金額最高，此后逐月遞減。優(yōu)點(diǎn)是總的利息比較少，方便提前還款;缺點(diǎn)是開始時還款壓力比較大。這種方式對于貸款人比較有利，適合家庭收入比較高，還款壓力不大的家庭。

究竟選擇哪一種還款方式，主要是根據(jù)家庭收入情況而定。家庭收入扣除還款額，每月應(yīng)留有足夠的生活開支和儲備金。一般應(yīng)預(yù)留3～6個月的還款資金，以防止因突發(fā)事件失去工作收入而斷供。在條件允許的情況下，盡量選擇等額本金還款方式，可以節(jié)省很多利息。

以貸款100萬元，期限20年，利率5.19%計(jì)算，等額本息方式的總利息是60.92萬元，等額本金方式的總利息是52.12萬元，等額本息比等額本金的利息支出多17%。

需要注意的是，有些銀行在簽訂貸款合同時并不十分主動地向貸款人解釋兩種貸款方式的差異，他們更樂意客戶選擇默認(rèn)的等額本息方式。

是選擇固定利率，還是浮動利率?

貸款利率通常有固定利率和浮動利率兩種方式，如何選擇取決于簽訂合同時貸款利率的水平以及對未來利率走向的研判。

在實(shí)行貸款利率定價機(jī)制轉(zhuǎn)換之后，貸款利率的波動性將會加大。市場利率水平與經(jīng)濟(jì)形勢和國家大政方針密切相關(guān)。短期看，利率處于下行通道。因此，選擇浮動利率應(yīng)該更加有利，可以享受利率下行帶來的實(shí)惠。由于貸款周期比較長，從長期看，選擇浮動利率，博取受益的機(jī)會可能更多一些。

如果貸款時能夠能夠獲得比較優(yōu)惠的利率，例如低于LPR的利率，則選擇固定利率獲取實(shí)惠的概率可能更大一些。

總之，貸款購房應(yīng)根據(jù)資金情況、家庭收入，合理選擇貸款種類、貸款額度、貸款期限和還款方式，一定要量力而行，留有余地。防止因?yàn)橐粫r沖動而出現(xiàn)斷供情況。