4月20日，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。相比于3月20日眾人期盼的LPR利率下調不同，此次利率下調似乎有點出人意料。究其原因其實還是跟國家統計局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有一定關系，畢竟GDP負增長這個可是頭一遭。哪怕是2003年非典時期GDP數據也沒有今天這樣的表現。那么此次LPR利率下調，尤其是5年期的利率下調0.1%對于樓市無疑是一種變相利好，不過樓市走向還是要取決于國家是否允許地方采取“刺激”辦法。借此機會簡單談談我的觀察。

5年期LPR利率下調對于房企來說看似一種利好，其實真的購房者受到的實惠不多

2019年10月8日已經開始實行LPR利率貸款購房，2020年3月-8月還是處于調整期，絕大多數銀行住房貸款還是采取固定利率上浮的方式

相信從2019年10月8日到現在為止有過購房經驗的朋友應該深有體會，絕大多數銀行采取的貸款利率其實質還是過去的固定利率4.9%上浮的方式，比如如今很多人的住房貸款利率為5.88%，來源其實還是4.9%*1.2(利率上浮20%);只不過如今換了種說法，以4月20日的LPR4.65%為例，5.88%就是4.65%+1.23%(加點不變);對于真正的購房者來說，因為房貸利率高低最終的決定權在銀行手中，購房者真正能夠享受到的優惠其實也極其有限。

4月份LPR利率下調，說明央行又有大量的資金釋放，足以說明經濟形勢不好

這里還是需要告訴大家LPR利率出現的根本原因，其本質就是為了解決企業融資成本高的問題;只不過為了統一銀行貸款，才將5年期以上LPR利率與房貸掛鉤。但唯一可以肯定的是，房貸與LPR掛鉤的目的肯定不是讓大家享受福利，一個基本的事實是“大家享受福利了，銀行的利潤就降低了”，你認為會有這樣的好事情發生?

過去很長一段時間住房貸款利率的波動會引起樓市波動，LPR利率存在的原因就是切斷這種聯系

從LPR利率出現到現在為止，LPR利率波動已經成為正常，房價走勢卻基本穩定

圖上所示是從2019年8月20日到2020年4月20日國內LPR利率表，可以看到LPR利率整體都處于走弱的趨勢，但國內這段時間的房價走勢圖卻整體平穩，如下圖所示2019年8月-2020年3月份國內主要城市新建商品房走勢圖，可以看到除去西安等極個別城市房價上漲明顯外，其余城市的房價基本處于穩定或橫盤的情況。

國內房價接下來的走勢其實還是跟允不允許“刺激”有關系，只要不刺激房價，樓市就很難有大的波動

國內房價漲幅跟供需有關系，供需多少跟刺激多少也有關系

圖上所實施2007-2018年國內商品房平均銷售價格走勢圖，可以看到2008年和2014年房價大漲的背后都有國家和地方的“刺激”和“鼓勵購房”出臺。簡單來說，只要不去肆意鼓勵或者人為制造需求，房價就很難有大的波動。而最近的數據表明了2018年后我們也即將步入歷史輪回，2020年的疫情會進一步加快這個進程，2020年的樓市情況還是取決于我們搞不搞刺激。

期待接下來的樓市仍然在“房住不炒”的調控背景下保持穩定

樓市保持穩定還是勇談的判斷，當然前提是國家堅持“房住不炒”不動搖。畢竟面對房企這么高的總資產(2018年超過85萬億)和高負債率(2018年已經達到79.1%)，尚沒有能夠完全替代的產業出現。居民如今的消費壓力、生存生活壓力都與高房價有很大關系，之前已經發表過一篇高房價或影響我國商業信心的文章得到廣大粉絲和網友的熱議就足以說明些問題。

綜上，LPR利率下調對于樓市來說看似利好其實未必，樓市最終的走向還是以穩定為主，當然前提也很清楚“房住不炒”。各位覺得呢?