4月20日，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。相比于3月20日公布的LPR利率1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%來說，此次下降力度可以用“巨大”來形容。此次LPR利率再次浮動下調也跟前段時間國家統計局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有關系，那么此次下調后2020年的房地產是否會再次上漲?希望不會。借此機會簡單談談我的觀察。

2020年第一季度GDP增速同比下跌6.8%，創歷史記錄可以說給予金融機構極大壓力，傳統行業除去房地產外其他行業恢復真的不理想

雖然說1季度央行通過降準、逆回購等操作釋放了3萬多億的資金流動性，但一季度的經濟數據表現仍未達預期

圖上所示是國家統計局公布的《2020一季度GDP初步核算數據》，可以明顯看到哪怕央行在一季度已經先后釋放了超過3萬億的流動性，但是恢復不錯的行業還是互聯網、金融等行業，當然也跟這些行業本身沖擊有限有關系。在傳統行業中，除去農林牧漁外，恢復最快的還是房地產行業，而受到沖擊最大的還是批發和零售業、住宿和餐飲業。

過去一直有這樣一種判斷“一旦有新增貸款出現，必然會有大量資金進入房地產”，可以說此次疫情后哪怕我們已經足夠謹慎還是很難避免資金流入房地產的情況。要不然此次房地產的恢復情況也不會這么快，這也是為何很多房企敢4月份“調價”的原因。

4月份LPR利率1年期利率下調至3.85%，5年期下調至4.65%，目的還是為了降低企業融資成本，只不過此次5年期利率下調有點讓人意外

記得3月份面對國際經濟形勢不容樂觀的情況，5年期LPR利率仍然沒有變動，此次降低真的會減少購房者的購房成本，不過真的減少有限。這跟目前實行的LPR利率計算方式有關系，也就是我們熟知是LPR利率+加點的方式。介于目前國內銀行主要的房貸發放方式其實還是參考過去的固定利率4.9%+上浮的方式，購房者實際得到的好處會大大折扣。更何況從今年開始對于存量住房貸款開始LPR利率轉換還是要等到2021年1月份后才開始正式實施的。

房價上漲的動力從2008年開始已經不是簡單的供求關系了，投資才是拉動房價上漲的關鍵

從2008年之后房產已經從過去單純的“住房產品”變為“投資品”了，這也是房價持續上漲的關鍵

圖上所示是2007-2018年商品房平均銷售價格走勢圖，可以看到兩個節點很關鍵，2008年4萬億刺激后房價大漲，這里面已經摻加了太多的投資、投機因素;2014年也是一個階段，為了解決房產銷售不足的問題又是放開調控，不少普通居民都開始步入房產投資領域，尤其是上市公司、企業和外來居民開始向一二線城市聚集，一二線城市房價開始突飛猛進;2016年后的一次“去庫存”徹底讓三四等中小城市房價也開始大漲起來。為何會大漲?其實就是全民參與了房產投資。

LPR利率下降，2020年房地產是否會再次上漲?看似具備，購買力不足是關鍵

數據已經表明購買力不足了，真正有購房需求的人數在減少，購買力在缺失

圖上所示是公布的是過去一年中國消費者信心指數走勢圖，可以明顯看到進入2020年后消費者信心指數直接下降到118.9;哪怕是2019年這樣一個在不斷刺激居民消費的背景下，消費指數上漲也是很有限的，期待消費拉動經濟增長還是很“費勁”。究其主要原因還是居民收入跟不上，房價過高，當然還有居民關心的醫療、教育等，這么大的壓力面前沒有多少人敢主動消費，尤其對于已經成家的人來說。

從房產投資的角度來看2020年或許是一個“抄底”的機會，但前提是“調控放開”顯然不現實

圖上所示是過去20年房企住宅銷售套數走勢圖，可以明顯感覺到2008年后房地產“刺激”越來越頻繁，2012/2014/2016都或多或少有鼓勵大家購房的意思，說的直白點就是鼓勵大家“投資、投機”，房價也在這樣的環境下開始突飛猛進。所以，我們可以確定一點“不鼓勵購房，房價基本不會大漲”。從目前來看哪怕第一季度GDP下跌6.8%，國家高層也沒有主動刺激的意思，在隨著第二季度各行各業開始復工、復產，生活秩序恢復正常經濟開始復蘇也就沒有再用房地產刺激的必要了。

綜上，住房貸款開始實行LPR利率后最大的好處就是貸款利率每個月都在變動，而正常情況下房企一個月的銷售套數和面積極其有限，真正能夠受到影響的也極其有限。更何況買房不是1-2個月就能決定的事情，所以大家也不用過分解讀LPR利率上調或者下調。畢竟LPR利率存在的根本意義在于降低企業融資成本，而不是鼓勵大家購房。各位覺得呢?原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。