融創(chuàng)百億元收購八成股權(quán) 天津最著名爛尾樓“復(fù)活”

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 胡巍|天津攝影報(bào)道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第24期)

遠(yuǎn)眺星耀五洲。融創(chuàng)用102.54 億元，獲得了一個(gè)未售計(jì)容面積235 萬平方米的超大盤。

廢棄建筑物的內(nèi)景，鋼筋水泥裸露。

半建成區(qū)域內(nèi)的高層建筑。

向遠(yuǎn)處看去，到處是未完工的建筑物。

閑置多年的廣場底層已被積水浸透。

6月3日，靠近星耀五洲售樓中心的萬人和平廣場一側(cè)，停車位幾乎被占滿。門口的保安不時(shí)向來者解釋，“售樓中心目前不對外開放，公司正在進(jìn)行業(yè)務(wù)交接。”

一個(gè)月前，這里可能還是全天津最冷清的樓盤。自2012年停工以來，這個(gè)曾位列天津市20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的爛尾樓盤，重新回到人們的視野中。

5月12日晚，一則收購公告稱，融創(chuàng)中國(01918.HK)擬收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。這可謂是一份重量級公告：公告中前者的掌門是地產(chǎn)大佬孫宏斌，后者則是當(dāng)年為開發(fā)星耀五洲而成立的項(xiàng)目公司。在這102.54億元的收購價(jià)中，股權(quán)代價(jià)為38.77億元，需要償還第三方投資者的借款及利息分別為54.82億元和8.95億元。星耀五洲項(xiàng)目未售計(jì)容面積235萬平方米，折合樓面地價(jià)相當(dāng)于4363元/平方米。也就是說，融創(chuàng)僅用102.54億元，就獲得了一個(gè)235萬平方米的超大盤。

一石激起千層浪。業(yè)主、購房者、中介、物業(yè)人員等，開始越來越頻繁地出現(xiàn)在小區(qū)及周邊。更讓大家好奇的是，這個(gè)當(dāng)年風(fēng)光無限的項(xiàng)目，是如何成為天津“最著名”爛尾樓的?偃旗息鼓5年后，為何是融創(chuàng)接盤?融創(chuàng)真的能讓這個(gè)項(xiàng)目起死回生嗎?

2017年6月3日至5日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地探訪星耀五洲。

爛尾的別墅區(qū)域，臨時(shí)搭建的大門銹跡斑斑。

建成區(qū)域不遠(yuǎn)處的湖邊雜草叢生。

附近農(nóng)戶在荒地上放養(yǎng)牛群。

小區(qū)交通不便，僅有兩趟公交車經(jīng)過。

四輪信托募資后資金鏈仍斷裂

時(shí)間回到2007年。云南星耀集團(tuán)通過旗下的天津星耀，擊敗來自京滬等地的多家上市公司，以62.9億元的總價(jià)，拿下天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖地塊。這片包含4100畝陸地和7000畝水面的土地，被規(guī)劃成一個(gè)縮微版“世界”——擁有歐亞、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板塊，以各大洲人文特色來定位和設(shè)計(jì)。

對于當(dāng)年面積和總價(jià)的“雙料地王”，政府部門可謂是全力支持。星耀五洲于2008年被列為天津市20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，津南區(qū)政府也搬遷至八里臺(tái)鎮(zhèn)。

然而，在看似風(fēng)光無限的背后，隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

早在星耀集團(tuán)拿地后不久，外界就有了質(zhì)疑之聲。業(yè)內(nèi)估計(jì)，完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，至少要投資200億元以上。當(dāng)時(shí)的星耀集團(tuán)，總資產(chǎn)只有大約120億元，年產(chǎn)值20余億元。

在該地塊土地出讓合同中，對開發(fā)商有如下規(guī)定：30天內(nèi)繳清全部土地出讓金;簽約3個(gè)月內(nèi)開工;3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%;5年內(nèi)所有項(xiàng)目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面積至少要50萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額約40億元。

項(xiàng)目動(dòng)工的2008年，樓市開始進(jìn)入低迷期，加之星耀五洲高達(dá)每平方米約2000元的樓面地價(jià)(碧桂園一年后同在八里臺(tái)鎮(zhèn)拿下的地塊樓面地價(jià)約合每平方米740元，星耀五洲附近其他三個(gè)樓盤也比其低不少)影響了項(xiàng)目的銷售，2009年星耀五洲僅實(shí)現(xiàn)銷售額18.8億元，和開盤之前星耀集團(tuán)董事長顏語預(yù)計(jì)的30億元相比，差了近四成;2010年，星耀五洲的銷售額更是降至9.85億元。事實(shí)上，即使是銷售額最高的2009年，18.8億元的收入也難以覆蓋當(dāng)年的33億元借款本金和13億元利息。

不過，云南前首富顏語堅(jiān)信自己有破題之道。為了繼續(xù)開發(fā)，顏語將土地使用權(quán)全部抵押，拉來實(shí)力更雄厚的中信信托，募資30億元，雖然該信托計(jì)劃于2008年8月提前終止，但同年9月25日，由中信信托作為受托人進(jìn)行另一信托計(jì)劃生效，規(guī)模達(dá)68.9億元。

雖然資金看似源源不斷，但一個(gè)項(xiàng)目先后出現(xiàn)兩個(gè)信托計(jì)劃的資金投入，被外界質(zhì)疑有“借新債還舊債”之嫌。

此后，為了解決與此項(xiàng)目有關(guān)的債務(wù)和利息，星耀集團(tuán)又在2009年、2010年再次通過兩個(gè)信托項(xiàng)目募資。盡管歷經(jīng)4次“連環(huán)信托”，星耀五洲仍無法解決資金問題，施工步伐越來越慢，至2012年上半年全面停工。此時(shí)，只有北美板塊和部分歐亞板塊完成建設(shè)，據(jù)媒體估算，僅占該地塊不到1/3的體量。

新物業(yè)公司的保安正在收隊(duì)。

融創(chuàng)接手后，開始有人來到售樓處咨詢。

不少中介在路邊支起廣告牌。

入夜后，已交付的幾處高層住宅零星亮起燈光。

大型機(jī)械進(jìn)入爛尾區(qū)域，準(zhǔn)備清理雜物。

業(yè)主最擔(dān)心再次爛尾

開工近10年后的今天，星耀五洲附近的交通仍非常不便。經(jīng)過這里的公交線路共兩條，207路在早上7點(diǎn)到下午6點(diǎn)間運(yùn)營，每小時(shí)發(fā)車一趟;659路(區(qū)間線)在星耀五洲爛尾后，由每小時(shí)一趟改為每天4趟左右。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者試圖搭乘出租車，無論在路邊等待還是使用APP叫車均未成功。

因樓盤爛尾，配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)幾乎缺席，星耀五洲的入住率很低。入夜后，已經(jīng)交付的幾處高層住宅零星亮起燈光。

低入住率也難以帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。占地超過萬畝的星耀五洲，僅有兩三家便利店。一家餃子館老板介紹，他一天的營業(yè)額不到400元，好在商鋪的租金僅每年1萬元，不然除去成本后根本賺不到錢。

在尚未動(dòng)工的區(qū)域，由于基本無人打理，野草長得比人還高，甚至有附近農(nóng)戶將牛群趕至此處放養(yǎng)。據(jù)已入住的業(yè)主介紹，樓盤爛尾的數(shù)年間，這樣的情景是常態(tài)。

2017年5月12日，一則收購公告突然改變了這一切。

安保人員進(jìn)駐星耀五洲建成、半建成區(qū)域，保潔及維修工人開始打理損毀的設(shè)施，大型機(jī)械和建筑工人也再一次出現(xiàn)在小區(qū)周圍。說到自己供職的融創(chuàng)時(shí)，一位做入戶調(diào)查的工作人員似乎透著一絲“優(yōu)越感”：“融創(chuàng)的專長就是提供高端物業(yè)服務(wù)，管好這里自然不在話下。”

緊隨物業(yè)人員而至的是房產(chǎn)中介。在萬人和平廣場及小區(qū)內(nèi)部，中介商鋪的數(shù)量比便利店及餐館還多，店鋪位于其他樓盤的中介人員也在附近攬客。記者誤入一家裝修公司的門店時(shí)，店員迅速解釋，他們也兼營房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

中介表示，現(xiàn)在最大的麻煩是房源不夠。“去年很多人想及早脫手，不惜虧本賣房。融創(chuàng)收購后，賣房的人就少多了。現(xiàn)在能拿到的房源，不少是因?yàn)闃I(yè)主急用錢。”

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，由于還未形成真正的市場，目前星耀五洲存量房產(chǎn)的報(bào)價(jià)差距懸殊，雖然大部分單價(jià)集中在1.1萬～1.3萬元之間，但在個(gè)別區(qū)域，也有報(bào)價(jià)低至9000元以下或高至近2萬元的房產(chǎn)。

“現(xiàn)在肯定是最低價(jià)。融創(chuàng)剛接手的那周，單價(jià)就漲了兩三千元，以后的價(jià)格肯定反超其他樓盤。”中介人員用這種高預(yù)期向人們熱情推銷。

對于目前勢頭強(qiáng)勁的融創(chuàng)來說，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。收購公告顯示，星耀五洲“總建筑面積約為412萬平方米，計(jì)容建筑面積約為300萬平方米”。不過，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未開工的區(qū)域，擺在融創(chuàng)面前的工程量依然很大。

星耀五洲的業(yè)主也有疑問：“我們并非融創(chuàng)的直接客戶，開發(fā)商會(huì)不會(huì)區(qū)別對待新老業(yè)主?最初的版圖規(guī)劃是否會(huì)保留?”當(dāng)然，他們更擔(dān)心的是再次爛尾和工程質(zhì)量，“融創(chuàng)的確口碑很好，但當(dāng)年的星耀不也雄心勃勃嗎?”