《港灣商業觀察》李鐳

擁有知名品牌牛欄山二鍋頭的順鑫農業(000860.SZ)，最近宣布要剝離房地產業務。

(資料圖片僅供參考)

日前，順鑫農業發布公告稱，為聚焦主業發展，公司擬剝離房地產業務，擬在北京產權交易所公開掛牌轉讓全資子公司順鑫佳宇100%股權。

公告顯示，順鑫佳宇為順鑫農業全資子公司，主營業務為房地產開發，計劃通過在北京產權交易所掛牌的方式公開轉讓順鑫佳宇100%的股權，按照評估結果確定掛牌價格為30.98億元。

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去房地產業務

公告表示，若公開掛牌期間未能征集到意向受讓方，順鑫農業將按照法律、法規等相關規定調整價格后再次掛牌，經過多輪價格調整仍未能征集到意向受讓方，順鑫農業控股股東順鑫控股或其指定關聯方，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

公開資料顯示，早在2006年，順鑫佳宇就涉足房地產業務，其后取得盈利。然后，近些年來看，房地產業務對順鑫農業而言負作用頗大。2020年-2022年，順鑫佳宇實現凈利潤分別虧損5.34億元、3.81億元和8.42億元。

截至2023年5月31日，經資產基礎法評估，順鑫佳宇期末賬面價值總資產45.4億元，負債10.9億元，凈資產34.5億元；對應凈資產評估價值為30.98億元(綜合減值率10.16%)。2023年1-5月順鑫佳宇實現營收12.0億元，凈利潤3.4億元，剔除母公司資產處置收益5.1億元后，凈虧損約1.7億元。2022年順鑫佳宇虧損-8.4億元，對公司利潤端影響較大(2022年順鑫農業實現歸母凈利潤-6.7億元)。

著名經濟學家宋清輝告訴《港灣商業觀察》，雖然順鑫農業早期嘗到了房地產的甜頭，但近些年來看，顯然對公司發展層面的負作用明顯，眼下及時剝離房地產業務對公司而言是一個好的選擇，這樣可以聚焦于白酒主業。

財通證券在6月30日發布的研報認為，順鑫佳宇作為公司地產業務主要主體，如順利交易，順鑫佳宇有望不再納入公司合并報表，符合公司聚焦主業發展發展戰略。公司2023年4月投入20.0億元收購順鑫佳宇2棟商務樓宇資產，推動改善順鑫佳宇資產負債結構。2023年5月公司將49.7億元的債權轉為對順鑫佳宇增資，計入資本公積(不增加注冊資本)。此次公開掛牌，北交所首次掛牌轉讓價格為31.0億元。如首次掛牌期間未征集到符合條件的意向受讓方，將依法依規在不低于評估結果90％的范圍內設定新的轉讓底價重新掛牌。

“如二次掛牌仍未能征集到符合條件的意向受讓方，將依循前述價格調整原則確定新的轉讓底價后再次重新掛牌，依此類推并力促本次交易在首次掛牌后12個月內完成。如果經過多輪價格調整仍未能征集到意向受讓方，公司控股股東順鑫控股或其指定關聯方(避免國有資產流失)，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。此次地產業務剝離存在受讓保底，公司未來將進一步聚焦白酒主業，符合長遠發展規劃。”

如外界所觀察的那樣，在轉讓房地產業務的同時，順鑫農業的主業頹勢明顯。

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牛欄山白酒主業承壓

2022年，順鑫農業實現營業收入116.78億元，比上年同期減少21.46%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-6.73億元，比上年同期減少758.08%。這是公司上市以來首次虧損。具體來看，順鑫農業白酒業務實現收入為81.09億元，同比下滑20.70%。從產品品類來看，高檔酒和低檔酒收入分別同比下滑36.22%和22.71%。主力產品“白牛二”(42度牛欄山陳釀酒)銷售量同比大幅下滑24.4%。白酒產量和銷量分別同比下滑9.14%、24.40%，庫存量則同比增長199.10%。

山西證券指出，22年疫情下(主要是北京地區)消費場景受損，高檔酒銷量承壓較重；低檔酒受新國標及競爭格局影響，亦有所承壓；同時二季度新品金標陳釀逐步推廣，在江蘇、廣東、安徽、新疆等地區表現亮眼，實現銷量1.1萬千升，在其助力下中檔酒營收表現相對亮眼。22年公司豬肉業務(養殖+屠宰)實現收入27.23億元，同比減少24.40%，生豬價格承壓拖累豬肉板塊盈利水平。總體而言，白酒和豬肉業務仍然是公司主要的兩個業務板塊，占比公司全年營業收入分別為69.44%/23.32%，同比-5.88%/+5.52%。

2023年一季度，順鑫農業實現營收約40.88億元，同比增加4.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約3.28億元，同比增加214.4%。

財通證券認為，隨消費場景復蘇，公司基本產品白牛二銷售有望在基地市場北京及省外市場逐步回暖。同時公司持續聚焦以“陳釀”“金標”為核心的光瓶酒“雙輪驅動”戰略，2023年計劃銷售500萬箱、2025年力爭完成1500萬箱。隨著金標陳釀白酒推廣鋪市，公司產品結構有望持續升級，帶動公司業績在低基數下有望實現較快增長，支撐公司未來業績增長。預計公司2023-2025年實現營業收入137.9/158.8/179.5億元，歸母凈利潤6.1/8.7/11.6億元，對應PE為41.9/29.6/22.1倍，維持“增持”評級。(港灣財經出品)