為防范長租公寓“爆雷”，近日，深圳、重慶、成都、杭州、西安等地相繼就規(guī)范住房租賃企業(yè)經營行為發(fā)布通知。深圳要求住房租賃企業(yè)不得“高進低出”“長收短付”;重慶、成都等地將住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項監(jiān)管賬戶。

去年底，住建部等六部門曾聯(lián)合發(fā)文，明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并要求住房租賃企業(yè)不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。

作為我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，今年9月公開征求意見的《住房租賃條例(征求意見稿)》也提出，將“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業(yè)列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監(jiān)管。

追問1

租金納入賬戶監(jiān)管能解決什么問題?

對“高進低出、長收短付”的針對性舉措

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，當前，有不少住房租賃企業(yè)存在誘導消費者使用“租金貸”的情況。

這些租賃企業(yè)出租的房屋是受房東委托，也就是所謂托管式租賃企業(yè)。“一方面，租賃企業(yè)可能會以租金優(yōu)惠、分期還款等名義，鼓勵承租人在租房時使用一年期的租金貸款。另一方面，租賃企業(yè)通過承租人獲得了一年貸款，付給房東的租金卻是按月或季付的。這也就是所謂的‘長收短付’。”

他指出，租賃企業(yè)通過這種方式控制了更多資金和房源，用于擴張和周轉。在租賃市場長期穩(wěn)定的情況下，弊端暫時看不見，一旦市場出現(xiàn)短期波動，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂“跑路”，房東和承租人就都成為了受害者。目前，各地出現(xiàn)“爆雷”的租賃企業(yè)基本屬于這種情況。

因此，無論是深圳強調不得“高進低出、長收短付”，還是重慶、成都等地要求對承租人支付周期超過三個月的租金和以“租金貸”方式獲得的資金進行監(jiān)管，都是針對此類情況提出的監(jiān)管舉措。

追問2

如何防范住房租賃企業(yè)高風險經營?

可要求租賃企業(yè)經營規(guī)模與自有資金匹配

“托管式租賃經營業(yè)務，即住房租賃企業(yè)在替他人管理財產，相當于金融機構里的資產管理。”樓建波提出，要防范住房租賃企業(yè)尤其是托管式租賃企業(yè)高風險經營，或可要求租賃企業(yè)經營規(guī)模應和自有資金相匹配。

“有業(yè)界同行提出，如果實施這種規(guī)定，租賃企業(yè)將無法托管足夠多的房源從而發(fā)展受限，但只要有租賃需求在，一定會有更多企業(yè)進入市場，形成良性競爭。一家租賃企業(yè)控制一個地區(qū)50%以上的房源，和10家租賃企業(yè)各控制10%的房源，我認為后者應該更有利于形成良好市場秩序。”樓建波說。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，對容易“爆雷”的輕資產住房長租企業(yè)需進行資金監(jiān)管，但高進低出本身就是長期虧損狀態(tài)，不可能長久持續(xù)。因此，從源頭上，不應片面鼓勵輕資產長租企業(yè)發(fā)展，除非其有低成本房源，能夠穩(wěn)定地賺取低收高租的差價。

追問3

哪些措施有利住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展?

增加市場租賃房屋供應，建立租購并舉住房制度

“另外，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展租賃市場，不能片面強調發(fā)展租賃機構，要根據我國國情，讓更多的個人房東和承租人直接在租賃平臺上實現(xiàn)手拉手交易，更有利于租賃市場平穩(wěn)發(fā)展。”趙秀池說。

樓建波還提出，發(fā)展住房租賃市場最終的目標，應該是增加市場租賃房屋供應，讓住房租賃市場平穩(wěn)有序發(fā)展。“如果租賃企業(yè)僅僅停留在托管式經營，將零散的房源集中起來出租，那租賃企業(yè)和中介并沒有區(qū)別。”(吳嬌穎)