預(yù)估未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，其實(shí)最直觀就是看人口的流向。其次是城市定位和產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展。

2008年-2015年，中國(guó)房?jī)r(jià)為何長(zhǎng)得快，這是因?yàn)槿丝诘牧飨颍罅哭r(nóng)村人口涌入城市，小城市涌入大城市，大城市涌入一線城市，導(dǎo)致普遍城市的房?jī)r(jià)上升。

那么未來(lái)10年的房?jī)r(jià)，會(huì)呈現(xiàn)怎樣的變化呢?

如果你了解最近5年，中國(guó)各大城市常住人口增量情況，可以發(fā)現(xiàn)，排名前十的城市，基本上是一線城市和新一線城市，深圳、廣州、杭州、成都、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、鄭州、西安、東莞、佛山，這些城市的常住人口年均增量都在20萬(wàn)以上。

所以，有專家預(yù)測(cè)，2035年，深圳和北京的房?jī)r(jià)高達(dá)27萬(wàn)，上海是25萬(wàn)，廈門17萬(wàn)，廣州15萬(wàn)。

而絕大部分城市的房?jī)r(jià)，10年時(shí)間的漲幅在100%左右，也有一些局部城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。

但總體看，一線城市和新一線城市房?jī)r(jià)漲幅高，三四線城市，甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)的五六線城市，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。

有些城市房?jī)r(jià)未來(lái)20年是不可能下跌的，這里面有15個(gè)，分別是北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢、杭州、南京、重慶、西安、鄭州、蘇州、長(zhǎng)沙、廈門、寧波、濟(jì)南。

這些城市有很強(qiáng)的人口吸引力，以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中很多是國(guó)家中心城市，也有很多是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，未來(lái)20年，還是有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

相反內(nèi)地很多經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的城市，房?jī)r(jià)就有可能下跌，比如說(shuō)鶴崗、、比如東北的很多“空心”城市。

有一個(gè)指標(biāo)，可以來(lái)衡量一座城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，就是夜間，你去看這座城市的亮燈率。蔣老師對(duì)比了湖南的一個(gè)三線城市，與廣東深圳的亮燈率。

三線城市新盤的亮燈率大概在25%左右，而深圳的亮燈率超過(guò)了90%。所以，你想要知道你所在城市的房?jī)r(jià)，到底有沒(méi)有增長(zhǎng)空間，你晚上9點(diǎn)鐘，去看一下，你們這座城市中心城區(qū)，小區(qū)的亮燈率如何。