為什房價易漲不易跌，其背后的原理是什么?確實，過去20年，房地產市場是一直長牛的，這也讓房價一直上漲的印象深入人心，不過也有人說沒有只漲不跌的商品，那么房價為何易漲不易跌?

1、房子不是一般的商品

我們知道一般的商品隨著生產技術的提升，他的價格反而有可能是降低的，因為規模化之后帶來的成本下降，這方面在工業品方面特別突出，比如手機和電視機，和十幾年前相比，價格跌了不少，但是質量和功能大幅提升了，如果用同質來比較的話，那么手機和電視機和十幾年前不知道降價了多少。

但是房子為何卻不是這樣?我想其中很大的的一個原因就是房子不是一般的商品，他有稀缺性，手機并不存在稀缺性，只要市場需要，馬上可以開工生產，口罩也是如此，所以，隨著需求量的上升，產量也可以馬上上來，從而抑制價格的上漲，而生產水平的提升，反而會帶來價格的下跌。

但是房子不是，房子是稀缺的，當然你如果將房子看出是鋼筋水泥，那么房子自然就不是稀缺的，因為我們國家鋼鐵已經是過剩產能了，但是房子的本質不是鋼筋水泥，而是附著于土地之上的各種資源，一棟在農村的房子和一棟在一線城市的房子，從鋼筋水泥的角度來看并沒有什么差異，但是有差異的是兩個房子下面的土地，農村的土地周圍沒有什么配套資源，但是一線城市的土地周邊是各種完善的配套，這里有能夠帶來高薪酬的產業集聚，這里有優秀的學校，這里有醫術精湛的醫院，這里有發達的交通設施，正是這些配套資源才賦予了土地價值。而這種資源才是稀缺的。

2、巨大的需求增量超過了供給

我們都知道中國經濟過去20年發展迅速，但是這種經濟發展迅速會體現在什么地方?是GDP的絕對量，從2000年的8.9萬億增長到2019年的99.1萬億，增長幅度是1000%，19年時間中國GDP增長了10倍;這是宏觀層面的，宏觀層面也會傳導到微觀層面，2000年全國城鎮居民人均可支配收入是6280元，而到了2019年這個數據是42359元，19年的時間增長了600%，相當于增長了6倍，雖然不及宏觀GDP的增長幅度，但是也增長了不少。

在宏觀經濟增長以及人均可支配收入增長的過程中，還帶來了一個巨大的增量，那就是城鎮化，也就是大量的人口從鄉村走入到城鎮生活，在2000年的時候中國城鎮化率是36%，而到了2019年中國城鎮化率為60.6%，城鎮人口從2000年的4.6億增長到2019年的8.5萬億，也就是說過去19年中國城鎮人增加了3.9億，這是一個比外國總人口還要多的數字。而歐外的總人口也才4.47億!

3.9億人口，按照人均居住面積39平米(統計局公布的數據)，那么這個需求量就是152億平米，而原來的4.6億人口的城鎮人口原本的居住面積就比較小，也是需要有增量的。

我們國家房地產市場發展了22年(從房改后開始計算)，到了2019年當年商品房住宅銷售面積是15億平米，而在2000年的時候商品房住宅銷售面積才1.5億平米，過去19年累計的銷售面積是163平米，而這大概就足夠過去19年城鎮新增的人口的居住面積，但是原來的4.6億人口需不需要改善住房面積?

房地產市場原本自帶的稀缺性屬性，再加上過去城鎮化帶來的巨大的需求量以及收入的增長帶來的購買力的增長，這些都構成了房價易漲難跌的基礎，但是還一個非常關鍵的因素，那就是供給方面并沒有完全滿足需求，尤其是在一二線城市，未來中國城鎮化還將持續進行，一二線城市以及區域中心城市的人口依然會持續擴大，不斷從更低的城市吸引人口，擴大自己的城市空間是刻不容緩的。