4月20日，人民銀行深圳中支貨幣信貸處(簡(jiǎn)稱“央行深圳中支”)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急通知，要求各銀行針對(duì)今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人)情況立即開(kāi)展自查。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此舉與近段時(shí)間深圳樓市的火熱有關(guān)。除了個(gè)別賣(mài)家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也被認(rèn)為是幕后重要“推手”之一。

要求緊急自查“房抵經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)流入樓市

4月20日，據(jù)多家媒體報(bào)道，針對(duì)近期深圳可能存在的房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，央行深圳中支已經(jīng)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知，并要求各商業(yè)銀行于當(dāng)日下午前將有關(guān)自查報(bào)告進(jìn)行報(bào)送。

據(jù)悉，此次各銀行自查內(nèi)容主要包括，一是房抵經(jīng)營(yíng)貸余額情況(截至今年3月末、去年3月末余額、去年12月末);二是貸前準(zhǔn)入情況，即借款人名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性、借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間、企業(yè)成立時(shí)間等;三是貸款管理情況，重點(diǎn)梳理借款人自疫情發(fā)生以來(lái)新購(gòu)房產(chǎn)并以其作抵押的貸款情況等;四是貸后管理情況，即借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況等。

“類(lèi)似自查的規(guī)定，說(shuō)明近期金融部門(mén)在摸底，這或是為防范具體銀行網(wǎng)點(diǎn)和銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)此類(lèi)自查，不排除后續(xù)對(duì)于此類(lèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)將出臺(tái)新的管控政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，除了查貸款之外，此次政策明確，要自查貸前準(zhǔn)入情況，比如名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性等，實(shí)際上是要求近期經(jīng)營(yíng)貸的投向必須符合國(guó)家大政方針，防范各類(lèi)“明經(jīng)營(yíng)實(shí)炒房”的現(xiàn)象出現(xiàn)，通過(guò)此類(lèi)查處，也有助于規(guī)范貸款，保障更多資金進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)營(yíng)中來(lái)。

值得一提的是，此次政策還明確對(duì)于房產(chǎn)的查處，尤其是包括借款人持有被抵押房產(chǎn)的時(shí)間情況、借款人新購(gòu)房產(chǎn)的情況、新購(gòu)房產(chǎn)作抵押的貸款情況等、借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況等。

“類(lèi)似查處涉及各類(lèi)貸前、貸后，本質(zhì)上就是為了防范各類(lèi)違規(guī)貸款的小動(dòng)作，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這有助于信貸工作人員查處各類(lèi)違規(guī)貸款動(dòng)機(jī)和行為，尤其是后續(xù)新增房產(chǎn)的查處，顯然有很強(qiáng)的管控效應(yīng)。”

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，“此次政策顯然對(duì)近期違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行了查處，體現(xiàn)了規(guī)范貸款業(yè)務(wù)、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向，類(lèi)似政策對(duì)于其他城市也有較為積極的影響。”

業(yè)內(nèi)：嚴(yán)管違規(guī)加杠桿，深圳樓市就不會(huì)暴漲

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，央行徹查資金違規(guī)流入樓市，與近期深圳樓市的火熱有較大關(guān)系。

疫情后深圳樓市的這波爆發(fā)，成為3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門(mén)的話題。個(gè)別深圳新房項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆，比如招商蛇口太子灣·灣璽項(xiàng)目三次開(kāi)盤(pán)的房源均在非常短的時(shí)間內(nèi)全部售罄;二手房方面，部分區(qū)域、個(gè)別房源掛牌價(jià)的“暴漲”。與之對(duì)比，全國(guó)樓市依然冷清。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，深圳樓市這輪熱潮，除了個(gè)別賣(mài)家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是幕后重要“推手”之一。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新京報(bào)記者，目前深圳整個(gè)貸款購(gòu)房的比例達(dá)90%以上，杠桿率達(dá)6成。相比去年同期，深圳目前二手房房?jī)r(jià)上漲了15%左右，“剛需無(wú)法支撐房?jī)r(jià)這么快上漲，此外，杠桿也不可能在短期內(nèi)明顯放大，特別是在疫情期間。因此，肯定會(huì)有一部分房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

據(jù)悉，此次疫情期間，各金融機(jī)構(gòu)在扶持中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸款采取了降門(mén)檻、利率優(yōu)惠等扶植政策。不過(guò)，在具體操作中，部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松，可能會(huì)給部分炒房的“投資客”可乘之機(jī)。

“房抵經(jīng)營(yíng)貸主要是拿房子來(lái)抵押，銀行沒(méi)辦法對(duì)流入樓市的資金做全口徑管理，也沒(méi)辦法百分之百做到資金的用途監(jiān)控。”李宇嘉認(rèn)為，真正有多少資金流入樓市，還得通過(guò)深圳的這次檢查，“只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，才能知道房抵經(jīng)營(yíng)貸的資金有多少進(jìn)入樓市。”

李宇嘉還表示，只要資金沒(méi)有違規(guī)流入樓市，即首套房、二套房執(zhí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策，限制違規(guī)加杠桿的政策能夠嚴(yán)格貫徹下去，相信深圳樓市不可能明顯暴漲。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，此舉是規(guī)范市場(chǎng)的政策行為，市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售節(jié)奏還需要鼓勵(lì)，但在市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，涉及的違規(guī)資金，還需要在交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制。不過(guò)，未來(lái)“量化寬松”仍將持續(xù)一段時(shí)間，因此，市場(chǎng)流動(dòng)性仍然處于相對(duì)寬裕期，當(dāng)前央行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的整治并不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，高凈值人群仍然還會(huì)選擇一線城市的豪宅進(jìn)行投資保值增值。

深圳新一輪調(diào)控已在路上?

事實(shí)上，今年4月以來(lái)，面對(duì)近期深圳出現(xiàn)的房?jī)r(jià)炒作亂象，除了人民銀行此次緊急出手，從資金端對(duì)房?jī)r(jià)炒作進(jìn)行積極監(jiān)控外，住建部門(mén)也已經(jīng)出手。

針對(duì)深圳房?jī)r(jià)上漲情況，前幾天，深圳住房和建設(shè)局作出回應(yīng)稱，針對(duì)二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場(chǎng)秩序不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》。

該通知指出，近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)購(gòu)房繳納“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”的負(fù)面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤(pán)。對(duì)此，寶安住建局將開(kāi)展打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的行動(dòng)，其中包括采取暫停涉案樓盤(pán)全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。

“這說(shuō)明深圳在當(dāng)前繼續(xù)保持調(diào)控的高壓，進(jìn)一步表明‘房住不炒’的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。