小區業主賣房時聯合漲價是否違法?涉嫌擾亂市場嗎

資料圖：浙江杭州一樓盤正在建設中。中新社記者 王 剛 攝

近日，網上有消息稱杭州某些小區業主在賣房時聯合漲價。是否真有這一現象呢?如果確實有，那么業主的行為是否合理、合法呢?

根據網上流傳的幾份通告，杭州幾個小區業主內部達成有關本小區“上調二手房價”的共識，并提出了“二手房指導報價”。

今年4月底，南京某小區也被爆出業主聯合漲價的情況。本次網上流傳的杭州幾個小區業主通告，與之前南京的通告在格式上如出一轍。

例如，杭州某小區業主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業主二手房指導報價如下：58000-65000元/平米。”

從該小區市場價來看，記者查詢鏈家APP發現，該小區二手房掛牌價多在4.4-4.8萬元/平米，最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。

也就是說，公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平米。

資料圖：購房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發 湯彥俊 攝

那么，是否真的存在業主聯合漲價的情況呢?

上述小區周邊一名房產中介告訴記者，據業主反映，在業主群中確實發過這種通告。但誠心賣房的主業不會受這種消息的影響，因為他們了解近期房子的成交價。

“肯定還是有掛高價的業主，但這些人都是不著急賣房的。”他說，“小區均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對于報價過高的房子，只在內部系統掛出，不在外網顯示。”

假如確實有業主聯合漲價的現象，這種行為是否合理呢?

“這說明業主對于項目的增值預期較大，不愿意價格下跌。其實是一種很正常的現象，購房者對于價格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業主期望通過此類業主群來實現價格的統一，其實根本沒法實現，反而有違規嫌疑。

“更關鍵的是，價格是市場決定的，業主本身只可以接受市場的價格，各類所謂價格聯盟，是一種典型的炒房心態。”嚴躍進說。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗指出，居民有權自己做主去處置合法房產，任何人都不能強迫他人做出某種行為，業主聯合漲價一事涉嫌哄抬房價、擾亂市場。

“二手房市場的這種行為很難規范，大部分都是一些投資者所為，也不排除是有些中介在炒作。”中原地產首席分析師張大偉說。

資料圖：杭州市房產交易中心辦證大廳，市民正在咨詢、辦理業務。李夢清 攝

從法律上講，業主聯合漲價的行為是否合法?

北京云通律師事務所主任閆兵告訴中新網記者，目前尚沒有明確法律依據能夠對業主聯合漲價的行為定性為違法。

閆兵解釋說，與之相關的法律規范主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》，但都是從調控行業或經營者的角度出發，并沒有直接對“消費個體”進行限制。小區的業主顯然不屬于法律規定的經營者或房地產行業從業者。同時，業主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權，業主有權自行確定價格，甚至基于自愿組成個體集群確定私有財產價格。

但他也指出，基于《物權法》對私有財產的保護，該小區部分業主組成價格聯盟，制定的所謂“價格調控”措施也不具有任何法律強制力，小區內不愿參與該組織的業主依舊可以自行確定房屋出售價格，任何組織均無權干涉其自由處分合法財產。

他強調，如參與“價格調控”的業主基于此對其進行惡意詆毀或人身攻擊則屬于違法行為，情節嚴重的可能涉嫌犯罪。

對于通告中落款是“某某房價調控委員會”這一做法，閆兵指出，國家不會備案成立一個民間的價格調控相關委員會，這一機構顯然是沒有的，小區只有業主委員會。

如何避免發生類似聯合漲價、擾亂市場的現象呢?

楊東朗認為，第一是要加強宣傳，重申二手房市場交易的有關規定，提醒大家不要輕信謠言;第二是加強監督，在二手房交易時由交易雙方議價，過戶登記權屬時政府加強監管。對于強迫別人的不法行為根據相關法律懲處。(記者 邱宇)