節(jié)后北京新盤將“小步快跑”

南城成新盤供應大戶，樓盤流行“高層+疊拼”搭配，剛需和高端置業(yè)加速分化

春節(jié)前后，北京樓市進入傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商放慢入市步伐，新房市場供應不足。根據(jù)北京市住建委的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京1、2月份取得預售證的住宅項目共有7個，明顯少于去年同期的10個項目。業(yè)內(nèi)人士預計，2月份受春節(jié)影響，市場供應或?qū)⑦M入低谷，成交也將受到影響。但是3月份之后，北京新盤將逐漸入市，并迎來供應高峰。

2月僅3個項目入市

今年的春節(jié)假期恰好處于2月中旬，2月15日-21日的七天假期，外加春節(jié)前后的節(jié)日氛圍，嚴重影響2月全月的樓市供應。截至目前，2月份共有3個項目入市，包括1個純新盤中海寰宇天下和2個老盤新推項目，分別是燕西華府和萬年·廣陽郡九號。而在1月份，共有和光塵樾、未來融尚家園、平悅園、京投發(fā)展·檀香府等2個純新盤和2個老盤新推項目入市。

供應減少帶來的直接影響是成交量的下降。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，今年北京新房物業(yè)(普宅+別墅+豪宅)新增供應面積創(chuàng)下了一年來的新低，甚至只有去年“春節(jié)月”2月供應的一半。1月北京樓市供應大幅下挫，其中普宅供應環(huán)比去年12月下跌73%，新增573套。別墅產(chǎn)品集中供應100套，環(huán)比去年12月銳減了80%。

每年春節(jié)期間，大量“新北京人”都會加速外流，這導致春節(jié)以及前后成為新房供應和成交出現(xiàn)淡季中的淡季。但是，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，進入3月份后，前一年出讓的土地將轉(zhuǎn)化為新項目逐漸進入市場，供應增加將使成交速度加快，2018年整體供應將出現(xiàn)提速，而價格限定使得預期走穩(wěn)，需求入市積極性也將有所提升，因此今年整體市場供需均將出現(xiàn)回暖。

大興房山豐臺是熱區(qū)

在新京報記者統(tǒng)計的2018年預計部分開盤的17個項目中，有11個項目位于南城的大興、房山、豐臺等區(qū)域，其中大部分是純新盤。

另據(jù)記者統(tǒng)計，在2017年成交的71宗住宅地塊中，大興是土地供應大戶，成交14宗住宅地塊，位居第一，占比20%;房山以8宗地塊跟隨其后，占比11%;豐臺以6宗地塊排列第三，占比7%。

而且，上述宗地均屬于限價房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊，在利潤空間有限的情況下，開發(fā)商多會采用高周轉(zhuǎn)的模式，這意味著2018年南城將迎來限價商品房的集中供應，南城將成為2018年北京房地產(chǎn)市場的熱門區(qū)域。

中原地產(chǎn)總經(jīng)理任莉表示，這兩年新房供應多在西南或者是東南的南城區(qū)域，南城發(fā)展較晚，與東部和北部相比，其補漲空間更大。

值得關(guān)注的是，在上述大興14宗住宅地塊中，未來最高銷售均價不超過55016元/平米;最低是29000元/平米，為來自大興瀛海、黃村、魏善莊鎮(zhèn)的三宗共有產(chǎn)權(quán)項目。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然今年南城成為北京新房供應大戶，但是分化也在加速，以南海子公園附近為主的亦莊板塊和南三環(huán)到南四環(huán)中間的豐臺板塊，成為高端樓盤和置業(yè)人群的熱門選項，而大興其他區(qū)域，由于受到價格、戶型限制，將迎來大批量剛需、首改需求的入場。

中小戶型重新成供應主力

事實上，在北京1、2月份取得預售證的7個住宅項目中，90%以上都是超過90平米的大戶型。而在2017年更是以大戶型的中高端改善項目為主。

但這一現(xiàn)象將在今年全年有極大改觀。在新京報記者統(tǒng)計的2018年預計部分開盤的17個項目中，有10個項目均推出了90平米之下的中小戶型，包括和悅?cè)A錦、金樾和著、旭輝城等5個限價房項目。比如，由遠洋、世茂、首創(chuàng)三家開發(fā)商聯(lián)合打造的萬和斐麗項目推出了60-90平米的中小戶型，客戶群體以年輕人為主，頤璟春秋因受“9070”戶型的限制，也以中小戶型為主。還有位于海淀區(qū)五棵松橋西南的塞納維拉·永定翠庭，推出的戶型包括50平方米一居、88平方米兩居和110平方米三居。

另一方面，從供應結(jié)構(gòu)上來看，今年市場上將有大量“9070”戶型的商品房大量上市。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年北京成交的住宅用地中，有34宗規(guī)劃“9070”產(chǎn)品，供應面積257萬平方米，約2.6萬套，面積占比高達72%。

郭毅認為，隨著土地出讓環(huán)節(jié)已限定“9070”戶型的商品房大量上市，供應結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶型將再度成為市場主力。與此同時，由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由去年單一的高端改善客群擴展為剛需及“首改”客群。

此外，受"9070"戶型限制和項目銷售價格限制的影響，開發(fā)商為了給產(chǎn)品做出溢價，剩余30%的產(chǎn)品一般以大面積的平層或者疊拼為主，2018年北京房地產(chǎn)市場上，“高層+疊拼”將會成為一種普遍的產(chǎn)品搭配形式。

推盤頻率加快

值得關(guān)注的是，在2018年1月份新簽發(fā)銷售證的樓盤中，去年11月剛剛拿證的純新盤北京城建北京合院，再次拿證推出新貨。而于去年12月24日取證入市的泰禾·金府大院項目，預計將盡快推出二期疊拼產(chǎn)品。此外，去年入市的中糧天悅壹號項目首次取證與二次取證時間相差也不過三個月時間。

不可否認，開發(fā)商在項目推盤速度和頻率上都在加速。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，以前隨便定價都“日光”，根本不用快跑，現(xiàn)在市場沒有那么好了，而且又限價，開發(fā)商當然要快跑，且項目在定價上會有更多的空間。

不過任莉認為，分小批拿證最重要的原因是現(xiàn)在有資格的客戶少、不支持以前的大規(guī)模開盤，如果蓄客時間太長客戶容易流失，只能選擇差不多時間開一小批產(chǎn)品。“小步快跑將成為今年項目取證入市的一個趨勢。”任莉如是說。(記者 段文平)