成交回暖 有望再破萬套 堅(jiān)持去杠桿 價(jià)格穩(wěn)中有降

北京二手房跌回“5萬元時(shí)代”

從去年3月樓市調(diào)控升級后，二手房交易也隨之直線下滑，中介關(guān)店、經(jīng)紀(jì)人離職屢見不鮮。時(shí)隔8個月，二手房交易量終于有所抬頭，中介經(jīng)紀(jì)人又開始忙碌地穿梭于各個小區(qū)之間。

北京青年報(bào)記者近日走訪了多個中介門店后發(fā)現(xiàn)，歲末年初之際，在部分業(yè)主急需換房、降價(jià)到位的基礎(chǔ)上，以小換大、以舊換新的購房需求開始入市。不僅如此，打壓陰陽合同導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加的預(yù)期，也讓不少購房人提前了入市時(shí)間，進(jìn)一步促成了北京二手房市場交易量的回暖。在成交回暖的同時(shí)，北京二手房成交價(jià)格進(jìn)一步走低。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年12月份北京二手房的成交參考均價(jià)為59680元/平方米，這也是2017年里，成交均價(jià)首次跌回5萬元時(shí)代。

北京二手房成交價(jià)重回“5萬元時(shí)代”

北京二手房連跌8個月后，市場開始集中出現(xiàn)接盤者。北青報(bào)記者注意到，尤其是到了周末，小區(qū)里帶著客戶穿插的電動車明顯增多。有經(jīng)紀(jì)人告訴記者，從2017年12月份開始，購房客戶咨詢量明顯增加，帶看量也集中上漲，簽約量更是過去幾個月都難以達(dá)到的。

“現(xiàn)在無論是新景家園還是馬路對面的國瑞城，崇文門附近的2000年以后的二手房價(jià)格大部分都在每平方米8萬元-10萬元之間。”上周末，北青報(bào)記者在走訪城區(qū)二手房市場時(shí)，崇文門附近的中介人士表示，在2017年4月份之前，這些房源曾一度漲至每平方米12萬元，最高的成交紀(jì)錄甚至突破了13萬元。但現(xiàn)在，即便是有崇文小學(xué)等學(xué)區(qū)加持，成交價(jià)格還是滑落了2-3萬元/平方米。

以新景家園為例，在2017年房價(jià)高點(diǎn)時(shí)，成交價(jià)格一度超過12萬元/平方米。12月份時(shí)，多套房成交價(jià)降至9.5萬元/平方米左右?？們r(jià)600萬出頭就能買到一套滿五年且唯一的學(xué)區(qū)房一居，并且還能改成小兩居。

不僅是城區(qū)內(nèi)，五環(huán)外的降價(jià)更加明顯。

已經(jīng)成為副中心的通州區(qū)，二手房價(jià)格也出現(xiàn)了明顯下降。新華聯(lián)運(yùn)河灣由于位處通州核心區(qū)，又緊鄰運(yùn)河，能看到運(yùn)河景色，一直都是通州比較受關(guān)注的社區(qū)。“現(xiàn)在運(yùn)河灣成交的價(jià)格基本在5.8萬元左右。”1月20日，北青報(bào)記者在走訪通州二手房市場時(shí)，中介經(jīng)紀(jì)人直言，新華聯(lián)運(yùn)河灣在2017年房價(jià)高點(diǎn)時(shí)，成交價(jià)格超過了7萬元/平方米，如今已經(jīng)下降了1萬多。

“最近房價(jià)還在走下坡路，但交易量明顯回暖了。”中介人士向北青報(bào)記者直言。歲末年初，不少業(yè)主急于用錢，會降價(jià)銷售。

以轉(zhuǎn)手速度慢的別墅為例，降價(jià)更加明顯。通州楓露皇苑一套獨(dú)棟別墅以1200萬元掛了半年多都無人問津，最近業(yè)主則表示，出價(jià)1050萬元就可以談，單價(jià)4.6萬元/平方米。“很多大戶型的別墅，總價(jià)要降200萬元-300萬元才能賣出去。”中介經(jīng)紀(jì)人向北青報(bào)記者如是表示。

鏈家網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示了二手房價(jià)格的一路走低。數(shù)據(jù)顯示，2017年7月份北京二手房掛牌價(jià)為69444元/平方米，參考成交均價(jià)為63600元/平方米，之后半年一路下滑。至2017年12月底，全市掛牌價(jià)降至66122元/平方米，參考成交均價(jià)為59680元/平方米。值得注意的是，這是2017年以來，參考成交均價(jià)首次低于6萬元/平方米。并且降價(jià)趨勢在進(jìn)入2018年后仍在繼續(xù)，北京二手房成交均價(jià)再次重回5萬元時(shí)代。

成交量回暖 單月有望再破萬套

事實(shí)上，價(jià)格下降后，壓抑了許久的購房需求開始冒頭。在北青報(bào)記者實(shí)地觀察后發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一度沉寂的中介門店，自2017年11月份開始有所活躍，到12月份時(shí)，有些小區(qū)中介帶人看房的現(xiàn)象明顯增多。

不僅如此，12月份北京住建委還公示了以嚴(yán)厲打擊陰陽合同為核心的二手房新政策。這意味著一旦實(shí)施該政策，被認(rèn)為是行業(yè)潛規(guī)則的陰陽合同將成為歷史，二手房交易稅費(fèi)有可能大幅增加。這也刺激了剛需或者換房需求的購房人加緊入市，希望趕在新政策出臺前實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。

繼2017年12月北京二手房成交量重回單月萬套之后，今年1月份的交易量也很可能突破萬套。

北京市住建委的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：近期，工作日的二手房網(wǎng)簽量普遍超過了400套：15號成交445套、16號成交436套、17號成交440套、18號成交465套、19號成交572套。本周一和本周二的成交量也分別是494套和542套，7個工作日平均成交484套二手房，以1月份23個工作日計(jì)算，單月成交可能超過1.1萬套，再次破萬。

“現(xiàn)在有些業(yè)主觀望了半年多，看到調(diào)控政策并未放松，市場預(yù)期仍在走低，因此甘愿降價(jià)賣房，報(bào)價(jià)變得越發(fā)理性，成交意愿也更強(qiáng)烈。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，二手房市場網(wǎng)簽量的增加，與購房需求的持續(xù)回歸，理性釋放密不可分。在政策相對穩(wěn)定，未來樓市預(yù)期穩(wěn)定的前提下，二手房價(jià)格回落導(dǎo)致的購房需求回歸還將持續(xù)，預(yù)計(jì)未來北京二手房交易量還將持續(xù)小幅增加。

穩(wěn)中有降是大概率

不過，雖然成交重回單月萬套，但從2017年的整體成交看，二手房的“發(fā)燒”階段已經(jīng)結(jié)束。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降了50%，在2009年到2017年之間僅高于2011年及2014年，排在近九年倒數(shù)第三位。

另外，在去桿杠的影響下，二手房的成交回暖幅度依舊有限。數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國的新增住房貸款大概不到4萬億，但是2016年的時(shí)候卻是接近6萬億，所以杠桿率的增速已經(jīng)在下降。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如今使用貸款買房的人在減少，貸款率也在下降。2017年北京平均買房貸款的比率只有35%，100萬的房子平均貸款35萬，已經(jīng)比較低了，往后還會繼續(xù)低。因?yàn)殡S著貸款額度的緊張，使得放款變慢審查加嚴(yán)的趨勢在2018年以及未來時(shí)間里都會繼續(xù)。

北青報(bào)記者從各家銀行了解到，進(jìn)入1月后，各家銀行的放款速度相比去年年底有所提升，但無論是房貸或抵押貸款，銀行的審核條件仍然趨嚴(yán)，對套數(shù)審查及資質(zhì)認(rèn)定把控相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，所以購房人在申請貸款后，獲得批貸的概率和以往相比有所下滑。

鑒于此，多位中介人士向北青報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)2018年，北京二手房市場交易量將有所回暖，但全年預(yù)計(jì)不會超過15萬套。至于房價(jià)，“穩(wěn)中有降”將是大概率事件。本版文/本報(bào)記者 李桁