住房租賃市場或將率先受益

抑制房價快速上漲，與短期的金融調控手段相比，土地供給方式的改變才是中長期調控的重中之重。在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明表示，將深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

業內人士認為，高房價的一個原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場引入多個主體，將有利于健全房地產調控長效機制。

很長一段時間以來，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發商獲得住宅土地的最主要渠道。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴經濟日報記者，長期以來，我國居住用地供給者只有政府，一方面，市場上土地需求有些供不應求;另一方面，農村土地卻難以流轉，難以形成規模經濟，土地利用效率不高。

長期的土地供給稀缺，造成了住房供應的短缺，房價隨之上漲。數據顯示，2016年，北京、上海土地供應完成計劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房價上漲的重要原因。

財經評論員馬光遠認為，新的土地舉措的落實，意味著我國土地供應將出現實質性變化，政府作為居住用地唯一供應者的歷史將逐漸終結，這對房地產市場的格局以及房價未來的走勢必然產生實質性影響。

政府放開土地供應，是不是意味著樓市將在短期內出現翻天覆地的變化?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，在住宅市場的用地方面，將會逐漸放開集體建設用地，“但是必須注意，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域不太可能一次性放開。而且，真正對此類集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村”。

在此背景下，目前頗受關注的租賃市場將可能成為最先收到土地紅利的市場，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農村將有可能最先受益。

記者注意到，全國國土資源工作會議還提到，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。嚴躍進表示，很多國有企業用地的工業用地當前需要積極轉性，過去很少會提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會對此類存量用地積極盤活，所以實際上有助于土地用地制度的靈活，同時為“商品房、保障房、共有產權房、租賃住房”四元產品線提供更有保障的用地。

緩解城市土地供應困局，農村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

“從‘三權分置’這個說法看，宅基地的土地所有權不變，在此基礎之上，農村土地可以隨著城市化的發展放活宅基地的使用權，從而形成更多元的房地產供給。”在江瀚看來，這對保障房地產供給，提升房地產市場“房住不炒”理念，確保房地產供應有更多意義。(記者 王軼辰)