原標題 北京房產經紀人“求生”有術

經過數個小時談判，北京通州區(qū)一套一居室的業(yè)主同意將售價從240萬元下調至207萬元，雙方即將成交。然而90后購房者卻突然放棄購買，理由是他父母認為房價還是太高。煮熟的鴨子飛了，撮合購房者和業(yè)主面談的房產經紀人有些失落。

9月7日晚，發(fā)生在鏈家地產通州區(qū)某門店里的這次談判，是樓市嚴控之下北京二手房市場的縮影：業(yè)主降價售房、買家選擇觀望。靠業(yè)績提成獲得收入的房產經紀人們?yōu)榱饲蟮蒙妫钩隽藴喩斫鈹怠?/p>

“一連好幾天，都沒有看房的人”

9月7日那次談判之后的第三天，鏈家地產通州區(qū)某門店里的另一次談判也以失敗告終，理由是購房者首付沒湊齊就過來跟業(yè)主面談了。

“一些經紀人不管三七二十一，碰到有愿意出價的購房者，就鼓動跟業(yè)主見面聊。”鏈家地產通州區(qū)某門店的房產經紀人張丹對《工人日報》記者說，“見面聊就有機會成交，政策出臺后，業(yè)主的心理價位有松動，但是不見面聊，你不知道到底能降多少。”

張丹所說的“政策”指的是北京樓市“3·17新政”。今年3月17日以來，北京打出房地產調控一系列組合拳，包括細化限購限貸政策、遏制炒作“學區(qū)房”、整治“商改住”等，房地產市場逐步降溫。

據偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數據統(tǒng)計，從6月份開始，單月網簽量均跌破1萬套，而3月份網簽量突破2.5萬套。房價也開始下降，到8月份，北京二手房成交均價與新政前相比，回落了10%左右。

安居客房產研究院分析師朱萬鵬表示，市場進入橫盤期，限購效果已經顯現，北京房產成交量上不去，購房者進入觀望狀態(tài)。

市場低迷，房產中介的日子不好過了。云房數據與北京房地產中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的7月北京房產中介成交報告顯示，截至7月30日，中介機構數量為3056家，這個數字相比于4月底的3260家減少204家。其中僅有299家中介機構在7月有二手房交易記錄，占比僅為9.8%。

“慘淡的時候，一連好幾天，都沒有看房的人。”鏈家地產豐臺區(qū)某門店的房產經紀人竇洋說，他有同事最近2個月一套房子都沒賣出去。

“為了生存，都豁出去了”

“帶看量、客戶評價、業(yè)績等方面的考核一個都不能差，否則就會被公司勸退。”張丹說，“在現階段，‘活著’比什么都重要。”

爭取房源、開發(fā)購房者是房產經紀人的兩條“生命線”。《工人日報》記者在采訪中發(fā)現，為了爭取房源，一些房產經紀人在老舊小區(qū)的樓道里貼上樓層數字，然后附上身份、電話，試圖挖掘潛在的客戶;還有一些則在小區(qū)人流比較密集的地方溜達或散發(fā)傳單，必要時進行“宣講”。為了開發(fā)購房者，有的經紀人每天打近100個電話推薦房子。

“同行的競爭十分激烈。”鏈家地產朝陽區(qū)某門店的房產經紀人顧斌說，一些中介公司為了爭奪購房者，中介費可以調低1個百分點。而為了爭奪房源，一些中介公司的人則在小區(qū)里“埋伏”，跟蹤他帶購房者看房的同事以獲取房源信息。“為了生存，都豁出去了。”

為了讓業(yè)主和購房者雙方的心理價位達成基本一致，不少房產經紀人兩頭打“心理戰(zhàn)”。“說什么和不說什么是一門藝術。”有約10年工作經驗的麥田房產朝陽區(qū)某門店房產經紀人陳石說。

“跟業(yè)主對話，要多‘打擊’。”陳石表示，業(yè)主的心理價位往往比較高，要從成交量、帶看量等數據入手理性地分析當前樓市的狀況，告知短期看不到回暖的趨勢，著急出售的業(yè)主往往就會降價，而其他業(yè)主一般都是比照著降價的。

不過，跟購房者聊天則又是一套說法：把個別優(yōu)質房源遭多人爭搶的個案集中告知購房者，或者將某個特殊時期的成交量爆發(fā)現象告知購房者。此外，要把談話內容放到更長的時間軸上，告知長期來看北京房價還是看漲的。陳石說，這些雖都是客觀表述，但剛需客戶往往容易“恐慌”。

為了業(yè)績悄然越界

在“豁出去”的房產經紀人中，有一部分人為了業(yè)績已悄然越界。《工人日報》記者以想購房但首付缺錢為由詢問了多家中介公司，一些房產經紀人告知可以幫忙“借”首付。

“可以幫你對接銀行辦信用貸，年息5.5%，單身情況下，一家銀行能貸30萬元，已婚情況下，可以貸款60萬元。”我愛我家一位房產經紀人說，不過，這要收取一筆6000元的服務費。

而在北京名下有房的人還可以辦理房抵貸。“產權本人可以貸50萬元，年息4.5%，不上征信。”該名房產經紀人說，“你可以拿這筆錢再去買房，只要還款能力沒問題就行。”

對此，北京市住建委近日表示，有個別經紀人協(xié)助購房者以辦理“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付。這類行為既不符合貸款發(fā)放政策，也違反了北京市房地產調控要求。北京市住建委發(fā)布了《關于開展房地產經紀機構違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求經紀機構及從業(yè)人員開展自查。

“無論采取什么樣的戰(zhàn)術，房產經紀人都是為了生存。”陳石說，起得比雞早，睡得比誰都晚;西裝制服在身，微信步數每天過萬，每天像個機器，是房產經紀人群體的真實寫照。

《百萬房地產經紀人生存報告》顯示，房產經紀人受教育程度普遍不高，僅13%的經紀人學歷為本科及以上。91%的經紀人從業(yè)年限不足3年，行業(yè)流動性較高。

談及未來，不少受訪的房產經紀人并沒有更進一步的打算，“先熬過這個‘冬天’再說”是多數人的想法。 (文中房產經紀人均為化名 記者 杜鑫)