一線城市寫字樓空置率或再提升 獨棟辦公日益受寵

由于供應量增加明顯，進入2017年以來，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現上升趨勢。與此相對，有越來越多的企業在選址時傾向于選擇獨棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統甲級寫字樓的空置率。

業內人士預計，這一趨勢將在2017年下半年進一步強化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業獨棟將繼續受到廣泛青睞，這一產品的開發、運營很有可能形成行業的下一個風口。

企業選址青睞獨棟

2017年上半年，北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環比擴大4%至約621萬平方米。受新增供應的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環比上升0.6個百分點。

2017年下半年，北京寫字樓供應量依舊不減。按照相關機構披露的數據顯示，下半年北京將有6個新項目計劃完工入市，供應面積共計達45萬平方米。其中，核心區域與新興區域均將錄得新增供應，包括位于崇文門的哈德門廣場和位于亞奧的恒毅大廈。高力國際預測供應增長將快于需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

如此情形同樣出現在上海、深圳這兩大一線城市。其中，深圳尤為嚴重。

高力國際預測，未來五年內深圳甲級寫字樓新增供應總量將達529萬平方米。尤其是2017-2019年，每年新增供應量均超過百萬平米，2019年該數字創歷史新高。

高力國際深圳分公司辦公樓服務副董事周之惠表示，雖然受深圳市穩固的經濟基本面支撐，租賃需求有望持續增長，但大量新增供應入市，將在中短期內令深圳全市甲級寫字樓平均空置率進一步升高。數據顯示，今年二季度深圳甲級寫字樓空置率為20.2%，未來三年內空置率或達29%。

世邦魏理仕提供的數據顯示，今年上半年，上海共有19個甲級寫字樓相繼竣工交付，帶來135萬平方米的新增供應，創下歷年來的新高點。雖然市場租賃保持活躍，但在持續大量新增供應集中入市的影響下，全市甲級寫字樓的平均空置率環比上升3.2個百分點至14.6%，其中，次中心商務區空置率更是出現七年來的單季新高，達到23.6%。

2017年下半年，上海甲級寫字樓核心區和次中心分別有44萬平方米和逾百萬平方米的寫字樓建筑面積計劃入市。盡管去化持續，但這些供應增量無疑將推高全市空置率。因此，高力國際預測2017年末核心區平均空置率將徘徊在15%左右。

除了新項目扎堆入市推高供應量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節節攀升還有一個重要原因，那就是選址時青睞獨棟辦公的企業日益增多，這在客觀上強化了傳統寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯網平臺的數據顯示，占據7月份來電榜TOP10的項目，獨棟項目占據7席。

另據雍和宮壹中心運營方介紹，項目新近入市，個把月就錄得永航科技、游族網絡、中醫在線等上市公司及品牌租客的陸續入駐，信達資本、華錄百納、今日頭條、機器人、大國健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意愿，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨棟辦公優勢。

下一個風口？

獨棟辦公興起于國外上世紀60年代以后，美國硅谷的工作人員發現，在優美舒適的環境中，更能把人的潛力調動起來。而世界500強企業，大多都有自己的總部辦公基地。

從實際情況來看，獨棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強等特點都受到眾多企業的一致認可。相對于傳統寫字樓，獨棟辦公樓具有在產品形式上更生態，更貼切企業的個性需求，是征服客戶的有力工具，投資成本更低且效率更等多種優勢，能為企業帶來名利雙收之效。

目前，我國獨棟辦公樓的需求基本來源于三個群體，一是大中型國有企業，二是大型外資企業，三是大型成長型民營企業。這三個客戶群體存在共同的特征：第一，這一類企業資產雄厚，擁有幾十億到幾百億的資產，其雄厚的資金已足夠支付獨棟辦公樓。第二，這一類企業已發展到一定規模，開始或已經關注品牌形象，而獨棟辦公樓是宣傳企業形象的最佳工具。第三，這一類企業都注重自己的企業文化的培養，獨棟辦公樓可以在獨體空間內宣傳自己的企業文化，帶動企業文化的提升和發展，因此，企業獨棟辦公樓是這三類企業的最佳選擇。

順應這一趨勢，近年來其實已有不少大型開發商持續推出獨棟辦公的寫字樓產品。

大型房企新開發的企業獨棟，大多位于城市的次核心區，甚至是遠郊，因此不可否認其在一定程度上制約了需求。

可實際上在城市中心區域，更有很多存量資產等待盤活，通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續推進，大量低密度的工廠、園區、廠房、傳統辦公樓等物業騰退閑置。這些閑置物業，很多都具備改造成企業獨棟辦公樓的良好潛質。

上文提及的雍和宮壹中心，就是一個“城市更新”的典型案例。

該項目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項目的運營權之后，即獨創性地提出“辦公4.0”模式，在硬件上主推5000平米企業獨棟，提供的是低密度花園式辦公環境;同時，將在地下一層開辟上萬平聯合辦公空間，并交由專業的運營機構管理、運營;另外，整個園區配備管家式服務，從員工食堂到高級接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術中心，配套完善。

“雍和宮壹中心是針對傳統寫字樓痛點，基于移動互聯時代創新、創業、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發出的新型寫字樓產品，可能具有更貼近當下需求的市場效應。”松石資本運營總裁胡婭介紹道。

隨著產業結構轉型升級與消費升級，許多城市的舊有建筑已無法適應新的產業結構需求，正面臨著被市場淘汰的尷尬境遇，“城市更新”應運而生。因此，類似雍和宮壹中心這樣的案例，目前已經越來越多地出現北京、上海等一線城市的老城區。

有業內人士表示，這一模式很可能將很快形成行業的一個新風口。特別是一線城市正在從資本驅動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內涵式增長”轉變，下一個十年房地產行業比拼的是對物業資產的綜合運營能力，“未來30年，大規模的城市重建在中國是不可避免的，保守估計，其中蘊含的商業價值將達數萬億”。