商辦房源重新“上線” 交易未見起色

在二手房市場整體降溫的情況下，重新掛牌的商辦產品無疑面臨著降價的命運。圖/視覺中國

在今年“3·26”商辦新政后，北京商辦產品陷入速凍。在商辦項目集中的區域，二手房中介將房源全部下架，甚至進行了停業調整。在有關商辦成交的執行細則出臺后，包括鏈家、麥田等在內之前將商辦房源下架的中介，最近逐步重啟商辦項目委托和居間交易業務。不過由于商辦房源購買資格的收緊、貸款要求的提升，以及升值空間的不確定，原本有計劃購買商辦房源的剛需購房者以及部分投資者猶豫不前。面對二手房整體的降溫狀態，部分賣方打起了以租代售的想法。

報價下調幾十萬到幾百萬不等

在二手房市場整體降溫的情況下，重新掛牌的商辦產品無疑面臨著降價的命運。

“最近陸續有部分房源掛出來了，不過報價相比限購之前價格有不同程度的下調。”位于房山旭輝E天地周邊一中介經紀人向記者介紹，在限購前，小區二手商辦的成交均價在3.2萬-3.6萬元/平方米之間，當時部分房源的報價達3.8萬元/平方米，甚至更高。

由于限購政策，記者了解到近期該小區掛出的房源不算很多。“掛出來一共三四套，業主誠心賣的報價在3.4萬元/平方米。”上述經紀人介紹，目前掛出的房源多是2016年成交的，當時小區的售價已不算低，所以業主掛出的價格僅有一成降幅，不過，該經紀人也坦言，現在二手住宅價格都有下調，商住房報價也不再那么“硬氣”，“現在成交不景氣，價格應該還可以再談”。

相比于旭輝E天地，位于朝陽的明天第一城商辦房源降價則更為明顯。據小區附近的中介經紀人介紹，明天第一城二手房源部分為住宅屬性，部分為商辦屬性，這次商辦房源重新上架后，報價下調“挺明顯，部分房源報價相比之前成交的同類型房源下調過百萬”。

記者了解到，今年以來明天第一城的商辦房源成交價大多在4萬-4.8萬元/平方米，由于靠近地鐵且周邊配套成熟，很難有降價的空間，但最近新掛的房源中，有房源報價在3.4萬元/平方米左右。

“業主當初買這套房子是為了自住，買了也有小十年了，現在要換房需要資金周轉。”中介經紀人介紹。

更有經紀人對記者坦言，眼下商辦房源想要盡快出售，降價幾十萬、甚至百萬元才能成交。為此，很多業主轉售為租。

據業主王鵬介紹，現在東亞奧北中心的商住房，總價還沒有買時高，不過，可以出租，這意味著還有一個變現的渠道，“就當一個固定收益產品，每個月有點租金，”他說。

“還好現在租金差不多收回成本了。”早在十年前，小丁母親選定馬連道茶貿國際中心一34平方米小戶型，總價30萬元。十年后，該套房每個月可租3000元左右，對于今后的打算，小丁表示，并不準備出售，“放著吧”。

成交將持續“低空飛行”

盡管報價有所下調，但眼下商辦產品的成交并沒有再現限購前的火熱。

“市場最火的2、3月，單月小區的商辦成交就能達到10套以上，現在房源掛出來后還沒有成交。”明天第一城小區周邊的中介經紀人介紹。

不僅是在明天第一城，記者了解到，在朝陽、房山、亦莊等多個區域，二手商辦目前的成交都和市場最盛期不能同日而語。

中原地產統計數據顯示，限購3個月來，整體市場成交全面降溫，所有商業類項目的簽約數合計僅2902套，環比調控前3個月的14406套跌幅達80%;剔除其中的寫字樓、商業，實際商辦類簽約接近于零。

成交量價下滑背后，實則是限購政策收緊的作用力顯現。根據北京“3·26”商辦項目調控政策要求，已出售的二手商辦項目出售給個人時，買家資格除了滿足住宅限購要求，還需要全額付款。而根據“3·26”新政執行口徑要求，對于商辦類房屋的出租并未有過限制。但對于已購商辦項目出售，如出售給個人，首先個人名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

記者在采訪中發現，因二手房總價相對高，不少新北漂一族依然將目標鎖定在商辦房，但其中不少人群，由于社保不滿五年，以及擔心商辦房未來的升值前景有限，從而選擇持幣觀望。

作為90后北漂一族的小白，對商辦房并未失去信心，之所以考慮商辦房，小白坦言：“面積小、總價低，可作為過渡房居住。二手房價格太高，在北京需要500萬-1000萬元。”他有意在社保滿五年后，接手一朋友購置的商住房。

不過，在業內看來，由于限購政策的延續，未來一段時間北京二手房商辦房源成交將持續低空飛行。(記者 方王洋 張曉蘭)