南京二手房掛牌價兩連跌 業內預下半年或繼續降溫

最新統計數據顯示，南京二手房市場的掛牌價已經連續兩周出現下滑跡象，這在過去一年從未發生過。盡管降幅并不大，不過市場人士分析認為，新房價格在“限價令”的嚴格調控下穩中下滑，這在一定程度上影響著房主對房價的上漲預期，預計這一市場走勢在年內難有改觀。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波

二手房掛牌均價又跌了兩百多

來自365網站的統計，上周南京二手房掛牌均價為26730元/㎡，報價比前一周的26942元/㎡下降了212元/㎡。報價下滑的趨勢早在7月下旬便已出現，7月24日-30日的掛牌均價26942元/㎡環比下跌了159元/㎡，這是時隔一年之后首次出現單周報價下滑的情況。從上周南京各區域的掛牌均價來看，建鄴區以36673/㎡的均價繼續位列全市第一，鼓樓區以33167元/㎡的報價排名第二，排在第三位的玄武區報價為32914元/㎡，前三甲的位置幾乎難以撼動。365二手房主編王玉介紹說，上述二手房的掛牌均價數據涵蓋了新鼓樓(含鼓樓和下關)、新秦淮(含白下和秦淮)、建鄴、棲霞、玄武、雨花臺、江寧、浦口、六合等9個區，剔除了商業地產、別墅、門面房等房源，報價的漲幅與房源數量的多寡、位置的不同等都有一定關聯，不過仍可以看出二手房市場的變化。

業內認為這有“風向標意義”

其實，南京二手房報價的下滑在7月份的統計報告中便初現端倪。揚子晚報記者了解到，7月份南京二手房掛牌均價為27946元/㎡，環比6月下滑了0.37%，這是自2015年7月以來的首次下探，在業內人士看來，具有重要的風向標意義。掛牌價的下探意味著房主對交易的信心不足，新房市場嚴格的限價措施是主要因素之一。市場人士指出，城北板塊燕子磯新城的諸多樓盤在上月的開盤價仍維持25000元/㎡的水平線，而房主在掛牌報價時不得不考慮新房市場的價格，否則買家將轉向新房市場。記者在安居客、58同城等網站上看到，燕子磯新城所在的棲霞區8月份的二手房均價為24580元/㎡，較新房價有一定的落差，不難看出新房遭限價所帶來的影響。

我愛我家市場部人士表示，二手房市場降溫或將成為南京下半年房地產市場的主旋律，房源供應量有望增加，但房價可能持續回落。

房價波動，二手房交易糾紛也越來越多

買家付款逾期一周 房主拒賣并沒收定金，對不對?

法院說不對，因為雙方都要有“適度容忍義務”

買家未按約定時間及時付款，賣家是否有權沒收定金并解除合同?日前，南通市中院對一起二手房交易糾紛終審判決，賣家需雙倍返還對方定金。揚子晚報全媒體記者 郭小川 通訊員 毛策駿 古林

房款沒籌齊，想寬限幾天遭拒

2015年下半年，南通市民馬某夫婦打算買春暉花園的一套面積為135平方米的住宅及車庫。12月3日，馬某夫婦和房主張某簽訂了買賣合同，總價130萬元。雙方約定，買方在合同簽訂時付10萬元定金給賣方，并于當年12月22日辦理過戶手續，過戶當天再支付給賣方73萬元，剩余的45萬元公積金貸款支付到賣方賬戶后，雙方完成交房手續，同時付清余款2萬元。

雙方約定的過戶日12月22日到了，雙方開始辦理過戶手續，但讓馬某發愁的是，73萬元的購房款還沒籌集到位。于是，馬某向張某提出，希望能寬限7天。

對于這一請求，房主張某夫婦堅決不同意，稱馬某未按時付款，已造成違約，自己有權沒收定金并解除合同。幾天后，馬某籌集資金后，向張某請求辦理房屋過戶手續，但遭到拒絕。

房主沒收的定金，被判雙倍返還

2015年12月30日，馬某夫婦到張某夫婦處要求過戶涉案房屋，雙方產生爭執，并驚動了當地派出所出警處理。經過調解，房主張某稱，家中有老人要手術，先是表示要延遲半年到一年交付房屋，馬某夫婦說可以等，但隨后，張某又變卦，稱要拖一年到兩年才交付，最終又明確表示房子暫時不賣了，買房付的定金也要沒收。

在多次催促無果后，馬某夫婦一紙訴狀將張某夫婦告上了南通市崇川區人民法院，請求解除合同，并要求被告雙倍返還定金20萬元。

崇川區法院審理認為，原告未能按約履行的行為僅構成遲延履行，尚未達到無法實現合同目的的程度，被告方對此具有適度容忍的義務，不得單方解除合同沒收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來看，鑒于被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意對交房日期協商并給予合理的履行限期，而被告后來的行為已超出正當維權的界限，有違誠信，應當認定拒絕履行合同義務，構成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬元。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。經過審理，南通市中院維持原判。

聽聽法官怎么說？

交易雙方都要有“適度容忍義務”

該案一審承辦法官余雪松介紹說，在相互交往和日常經營活動中，公民要有適度的容忍義務，也就是要具有寬容的心態，以減少沖突和爭執，形成良性的和諧關系，從而保障合同的順利履行。《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項規定：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”，該項規定的基礎性思維背后也在一定程度上考量了“適度容忍義務”，以保障合同本身的履行目的，所以是“致使不能實現合同目的”時方可行使解除權。也就是說，在一定限度內，守約方對于違約行為所對應的違約責任負有“適度容忍義務”。

余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味著延遲履行就不被認定為違約行為，也無需承擔違約責任，而是違約方應承擔的違約責任應與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護自己的權益，應專門設置針對合同遲延履行產生的違約責任條款，比如購房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過約定的最后期限，守約方有權單方解除合同并追究違約方的責任，這樣才能更好地防患于未然。