市場進入觀望期 房山區地塊為何仍然受寵?

半個月前，北京土地市場三宗土地放量，當天出讓金額近120億元。其中，房山區出讓的周口店鎮地塊，因為是少有的純住宅用地，因此受到了12家房企的輪番角逐。最終，萬科+平安聯合體以17.2億元和40%自持面積獲得該地塊，溢價率達49.6%。在商住全面被限，市場進入觀望期的當下，房山區的地塊仍然受寵的原因是什么?

有關人士指出，地處京西南的房山區，是北京樓市名副其實的價格洼地。橫亙在房山面前的兩座大山——大興和門頭溝，一直死死壓制著房山樓市的發展，而對于樓市而言，房山更是偏隅西南，沒有京西通達金融街的便利，沒有京北亞奧經濟的輻射，也沒有京東副中心的利好、甚至連京南二機場的光也沾不到，但就是這樣先天不足的房山，卻在最近幾年，有了很大的不同，目前房山已有首創奧特萊斯、長陽萬科FUN MIX、中糧萬科長陽半島、綠地繽紛城、華冠購物中心等多個大型購物中心，未來龍湖首開聯合體還將建設北京西南第四座天街購物中心;除了地鐵房山線外，地鐵燕房線也將在年底開通，為進出房山的市民提供極大的方便。而這一系列利好也將房山樓市推向了5萬元單價的市場，而且主要主打改善型。除了配套和交通得到前所未有的改善外，政策的輔助與區域產品的升級也起到了至關重要的作用。

房山樓市進入五萬元單價市場

對比周邊區域仍是價格洼地

前不久，北京土地市場迎來了三宗土地的放量，當天出讓金額近120億元。其中，房山區出讓的周口店鎮地塊，因為是少有的純住宅用地，備受關注。

根據北京市土地整理與儲備中心的數據顯示，該地塊規劃建筑面積13.3675萬平方米，掛牌起始價11.5億元。并且規定了該宗地中商品住房銷售均價不超過22434元/平方米，且最高銷售單價不得超過23556元/平方米。現場競拍前已經收到12次網上報價，最高報價12.16億元。

最終，競拍當天，這塊房山區的純住宅用地共吸引了12家房企及聯合體參與現場競拍，包括保利+建工+旭輝+中海+中鐵建+天恒聯合體、中鐵置業+房山新城聯合體、萬科+平安聯合體、碧桂園、金融街、龍湖、雅居樂、石榴、遠洋、金科、金地、東亞等。最終，萬科+平安聯合體以17.2億元和40%自持面積獲得該地塊，溢價率達49.6%。

房山區的地塊即便被限制了最高售價依舊引得房企哄搶，也證明了房山樓市在各大房企心中的位置，不再是以往那樣偏隅西南，無人問津。

事實上，從新城樓市來看，大興新盤的報價已經達到了7萬元/平方米，綠地在大興的高端項目海珀云翡的報價甚至達到了近8萬元/平方米，而門頭溝雖然最新審批價格也摸到了7萬，但大部分成交單價還在6萬元出頭，就北京西部片區而言，只有房山普宅均價在5萬上下徘徊，這也被業內看做是北京樓市最后的洼地。

目前房山區的新盤供應主要集中在5-6環之間的長陽、良鄉區域，這兩個區域的住宅項目報價已經突破5萬元/平方米。從供應來看，目前房山長陽良鄉區域主要以改善型供應為主，除了之前集中分布于長陽和良鄉等地的剛需老項目剩余部分房源之外，近期入市住宅項目呈現價格堅挺、產品偏改善的趨勢，剛需純住宅將越來越稀缺。

其中，天恒·水岸壹號報價已達50000元/平方米。中糧·京西祥云一期對外報價已達6萬元/平方米，二期將于近期取證開盤，目前公布的均價約為57000元/平方米。

對于房山區的價格，業內人士韓樂認為，進入3月之后的調控期，購房人心理發生了明顯的變化，很多購房客戶認為，之前一些熱點區域的價格確實頂到了頭，一方面升值空間有限，另一方面最怕價格波動。相比其他區域，雖然房山近一年來也跟隨北京整體市場抬高了購房門檻，但由于均價基數低，與其他區域有明顯價格優勢，對于去年錯失入市良機的購房者而言，這里就成了安全邊際最高的置業區域。

改善項目扎堆

新一輪的產品換代

除了價格以外，房山也是當前樓市新盤最集中的區域之一。在售或未來將入市的項目就有中糧·京西祥云、天恒·水岸壹號、天資華府、伊林郡、國譽府等十余個住宅項目。

不僅如此，住宅產品的一年一迭代，也讓房山區從曾經主打剛需小戶型轉變為如今的改善類三居室為主。

按照北京樓市的規律，每一輪區域的轉換，都會伴隨新項目的推出，進而在產品上出現比較明顯的跨越。

而房山這輪改善產品的進步，就是重點體現在特殊市場周期內的精準產品定位上。

首先，二套標準提高，嚴重削弱了購房客戶的首付能力，這個資金缺口在北京就是幾百萬的差距，對此開發商的產品定位必須要考慮這一變化。

其次，北京樓市現今房價的高平臺，對改善產品而言，必須要尋求面積和功能的最優解，所謂：同樣面積，功能更強;同樣功能，面積更小。讓更多的人，可以用更低的付出，換來更多的享受;讓客戶可以用合理的價格，實現全家人的幸福生活。

因此，從去年140平米起步的改善戶型面積區間開始向下平移，移至120平米左右，甚至到100平米。但同時，戶型的功能沒有減少，依然主打三居室，但總價卻明顯降了不少，甚至有一些項目做到了130平方米的四居室，以此來吸引改善型購房人。像純新盤天恒水岸壹號，就主打122平方米的三居和138平方米的四居，據了解，項目全部為精裝修，三居的起價為640萬/套。而另一個房山樓盤中糧京西祥云，則是把三居的面積做到更小，以此來控制總價，推出的115平方米三居室，在保證舒適度的前提下，也做到了三室兩廳兩衛，并且還是雙臥室朝南。

可見，房山當前的項目已經擺脫了最初的剛需盤形象，通過幾次產品的升級和換代，整個房山區已經變成了改善盤的聚集地。

諸多利好

力推房山成改善區域

業內人士稱，2014年至2015年，北京樓市最大的亮點在豐臺;2016年至2017年，北京樓市最大的看點在房山。

也許有人會問，憑什么是房山而不是大興?專家的理由是，大興確實有它的潛力，不過相對于房山而言，它的區域價值是隨著新機場建設而逐步釋放的，不會爆發，但房山不一樣，這兩年，房山的區域價值勢必噴發，直白地說，房價將在這兩年利好兌現。

支撐判斷的證據有三個，這三個因素綜合效益不亞于一個新機場的利好。

首先，商住停網簽，住宅用地供不應求。一方面，高檔住宅區域的形成將推動整個區域升級;另一方面，商住網簽的停止將會直接促成房山房價堅挺。

眾所周知，過去一些年，區域商住項目扎堆，致使樓市整體均價被平均拉低，數據顯示，2016年上半年房山成交均價在22915元/平米，但去房山看過房的人應該都知道，純商品住宅的價格普遍都超過3萬元/平方米，不少甚至接近4萬元/平方米。

商住限購，住宅用地又供不應求。據了解，在過去兩年期間，房山僅出讓8宗住宅用地，首開和恒大拿得兩宗住宅用地，一度因激烈競爭變成了全部配建政策性住房，其余地塊住宅部分樓面價均已超過3萬。另外， 房山目前在售項目少之又少。這也預示著，隨著商住網簽被停，以及類似廣陽郡九號報價超4萬的項目熱銷，房山樓市正逐漸告別剛需時代。

其次，未來區域學區林立。房山的學區優勢正在顯現，特別是西五環良鄉區域，盡管華北最大奧特萊斯、中糧萬科長陽綜合體等城市配套近在咫尺，萬畝濱河森林公園也緊鄰項目，但這些“城市+生態”配套只是構成區域價值的基礎。 而最值得期待的，應該是良鄉大學城未來將產生的“能量”——制造學區。

就教育而言，房山已先后引進了北京師范大學、首都師范大學、北京鐵二中、北京三十五中、北京小學、北京實驗小學和北京四幼等40余所優質學校。今年，房山還將促進與161中學、豐臺八中等優質名校合作。

第三，改善樓盤集群已經扎堆。去年底，房山首個平層高檔樓盤萬年廣陽郡九號首次開盤，在一個小時的時間里，項目宣告攬金5.5億元售罄，要知道這是房山首個整體網簽均價過4萬的項目，且項目最小戶型也有139平方米，總價可想而知。從此以后，大量名企名盤亮相房山，水漲船高，區域由原來的剛需逐步向改善邁進。而這些改善盤帶給房山的是綠色建筑、生態科技系統、精裝配置等等高附加值的因素。

業內專家將房山即將成為改善區域原因歸結為兩點：西五環、城市+生態。

西五環說的是交通的通達性，這也是豐臺甚至海淀的客戶都會來此的原因;“城市+生態”對應的是房山整體定位的中關村南部科技創新城和生態宜居示范區。從宏觀層面來說， 城六區外溢的高端客戶已經完全接受了這個區域，以西五環為主的房山城市生態豪宅帶將形成。

對接雄安

各項利好加速新城蛻變

新城建設的快速蛻變也讓房山吸引了更多非本地購房人的涌入，加上雄安新區的橫空出世，更為房山前景帶來幫助。

2017年，千年大計河北雄安新區橫空出世，成為國家政策大力發展的三大全國意義的新區之一，將被重點打造成北京非首都功能疏解集中承載地，并建設成一座以新發展理念引領的現代新型城區，將以至高規格、強大的資源和力量投入建設，雄安的崛起勢不可擋，并直接引發北京發展重心的南移。

因為雄安，京霸改道、豐臺火車站終于落定，京安、保天兩條運河得到落實，同時大興、豐臺、房山也將會落實大量的基礎建設資金，并對房山區域有大的規劃動作。房山正處于北京向雄安新區迸發的橋頭堡和城市發展轉移的中間站，已成為爭相追捧的價值洼地，雄安帶動整個房山區域的發展也是大勢已成，不可阻擋。

房山整個區域，長陽至良鄉一帶將成為和雄安對接的首要區域，憑借眾多發展利好，隨著區域爆發的巨大發展態勢，連帶周邊區域成長為一座宜居宜業的智匯公園新城。

同時，曾經被外界笑談僅靠一條房山線跟CSD的概念支撐的房山，現在有了整個北京第一條無人駕駛的地鐵燕房線，今年年底將投入運行。靠著京良路、京昆高速、京港澳高速、五環路、六環路等形成的立體化交通路網，讓房山與北京內城對接的時間縮短到20分鐘之內。

而且配套也日漸豐盛，華北地區最大的奧特萊斯、長陽半島廣場、家樂福等大型商業中心其他市區的人流經常跑來這里購物休閑。

產業是區域不斷增添發展動力的源泉。基于基礎設施的建設和產業園區的帶動，房山已明確要成為“中關村南部創新城”和“生態宜居示范區”。

醫療配套方面，良鄉醫院和正在建設的武警總醫院，據了解武警總醫院預計2019年年底開院接診，房山為武警總醫院提供了300畝空地，預計可提供3000個床位，而在原址時醫院的面積和床位數僅為新院的1/3左右。

各種政策利好，加之配套設施的日漸完善，推動了房山樓市不斷發展，房山區的新房主要集中在良鄉、長陽區域。根據相關數據統計，在剛剛過去的6月份，房山區域新房成交239套，僅次于密云區域在售的住宅項目，并且由于房山庫存量較大，相信在未來多個新盤的集中入市，將讓房山再次成為北京樓市的關注焦點。 文/本報記者 李桁