上半年房企業績持續分化 首開股份凈利預減

在房地產調控影響下，上半年各家上市房企業陸續公布的業績有喜有憂，龍頭房企普遍逆勢增長，而部分企業則出現了下滑，行業呈現持續分化態勢。

作為北京本地老牌國資房企，首開集團今年上半年簽約金額達383.25億元，不過其凈利潤同比預計減少66%左右。

上半年業績預減

7月29日，首開股份發布業績預減公告，稱預計2017年1-6月實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比，預計減少66%左右。根據2016年上半年首開股份凈利潤為9.38億元來算，2017年首開上半年凈利潤約為3.19億元。

按照首開股份2016年報公布的經營計劃，2017年公司全部項目計劃銷售面積263.56萬平方米，銷售簽約金額615.52 億元。在稍早前披露的數據顯示，2017年1-6 月,首開股份共實現簽約面積149.27萬平方米，同比下降3.68%;簽約金額383.25億元，同比上升 19.96%。

對于今年上半年業績預減的主要原因，首開集團方面稱，不同報告期結算的產品結構不同，本期公司結算產品的毛利率低于去年同期;另外，本報告期公司投資收益大幅低于去年同期。

根據首開股份2017年一季度報告，公司1-3月實現營業收入42.04億元，同比下降12.92%;房地產開發行業平均營業收入增長率為28.57%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.60億元，同比下降71.53%。按照報告的說法，凈利潤下跌主要因本期營業毛利降低。

實際上，首開出現營業收入增長而凈利潤下滑這種情況，并非頭一次。

對比首開集團2012~2016這五年間的業績，2012年及2013年的凈利潤均出現了不同程度的下滑，如2012年在營業收入增長約40%的同時，凈利潤減少了13.8%;2013年凈利再度同比減少了20.3%至12.89億元。2014至2015期間實現了較為穩定的增長，但到了2016年，凈利潤下跌8.74%至19.01億元。

首開：無說服力

業內人士分析，首開集團出現凈利潤下滑：一方面是公司近幾年大舉擴張京外區域，而京外銷售項目毛利不及在京項目;另外，首開在京外主要采取的是合作拿地戰略，隨著京外項目結算占比提升，公司少數股東損益占凈利潤的比重上升，從而導致歸屬于母公司的凈利潤下降。再者，受土地價格上漲影響，旗下項目盈利空間縮小。

據首開股份2016年年報顯示，首開報告期內公司主營業務收入298.22億元，其中，北京地區的營業收入134.79億元，而京外地區為163.43億元，占比高達55%。

同時，報告期內公司主營業務成本197.36億元，同比增長40.73%，主要原因是公司隨著京外項目的增加，成本快速增加，達到122.84億元，同比增長51.88%。

不過，首開方面認為凈利潤減少并不具備說服力，還應具體分析。

“上半年的業績有所下降，但并不意味著全年業績亦會如此。另外，公司運營跟整個社會的經濟狀況有關，即使某一年出現了什么問題，也不能說明什么。”北京首都開發股份有限公司董事會秘書王怡表示，公司類似的狀況在過去也出現過，但對全年業績的完成并沒影響。

在他看來，有四五個項目或者更多的項目造成這一階段的毛利下降，或許有幾個正好是毛利相對較低的保障房項目。也可能是某個項目為了前期推廣，首期開盤價格比較低，所以毛利率會比較低。“具體要到半年報披露后，可探討的數據會更多。現在這個階段，從披露的原則來說，也不合理。”

而預測今年可能面對的風險時，首開股份早在2016年報中就明確指出，北京等城市土地市場收緊，市場競爭繼續加劇，公司利潤增長艱難。隨著房地產融資政策的收緊，公司資金緊張局面和高負債率運營風險同時存在。

房企分化再加劇

首開集團的當前境遇，其實是整個行業的一個縮影。進入調控常態期，融資環境從緊，對于房企的考驗加劇，行業整體分化愈發明顯。有些房企通過精準布局，在新一輪角逐中脫穎而出;還有些房企則舉步維艱，以求通過轉型避免被市場淘汰。

據Wind數據顯示，已有53家上市房企發布中期業績預告，其中30家預喜，15家虧損，7家首次虧損。預告金額方面，共48家披露具體金額，其中凈利潤超過1億元的有21家，超過10億元的有4家。虧損超過1000萬元的有11家，虧損超過1億元的有3家。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總的來看，2017年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優勢，市場進一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯。對于房企來講，如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

“營業收入的增加，和房企銷售業績提升等有直接的關聯。但是如果拿地的成本比較高，而且項目銷售的各類成本比較高，這都會使得利潤空間被壓縮。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一般類似情況下，房企需要不斷通過高周轉來對沖風險，否則利潤下滑的過程往往也會帶來企業內部對是否轉型會有各類爭議。(王日晨)