二手房冰凍，有經紀人從月入十萬跌至三四千

成交量由3月的25952套跌至6月的10264套，品牌中介門店布局收縮，兩成經紀人離職

一旦成交量低于中介平穩生存的紅線，閉店和離職潮就會陸續來臨。新京報記者 袁秀麗 攝

對于今年的二手房市場來說，是戲劇性的半年。不僅成交量超過一手房，而且從年初的量價持續高位，到“3·17”樓市新政后的量跌價穩，北京二手房市場中的買賣雙方和中介都遭遇了各種故事性的轉折。連夜排隊排號過戶、半夜搶看房源、月入過10萬……伴隨著二手房市場熱度退潮，中介經紀人這樣的生活狀態也在漸漸轉變。休養生息、苦練內功，實際上不僅僅是經紀人，面對日益加強的行業監管，在市場淡季整個中介行業都在進行著業務調整，淡季蟄伏。

兩個月沒成交，從高提成到基本工資

“這兩個月一單都沒有成交。”勁松片區一中介門店經紀人小王回憶，去年年底到新政前一直都是連軸轉的狀態，“有時候為了帶客戶搶到一套合適房源，晚上十點多還在協調價格，晚一步房子可能給別人了”。

“尤其是新政前的小一個月，因為有要出新政策的傳聞，客戶大多很焦慮，對我們也催得緊。”小王的工作狀態從三月中旬開始發生了變化。“新政出來后，大多數客戶都是咨詢多了多少首付，客戶購房意愿越來越少。”小王表示，客戶意向發生轉變后，對于有意向的客戶，他依舊會持續給他們推薦房源，預約看房時間，“但不少人都表示再看看”。

其實不僅是小王，他們門店最近兩個月實際上僅成交了一套房源。“店里業績不行，最近聯系客戶時店長經常親自上陣。”小王介紹。

而另一方面，由于成交受限，經紀人的收入也明顯縮水。據小王介紹，片區里成交熱火朝天的時候，業績好的同事一個月收入能達到10萬甚至更高，“可現在只能靠基本工資”。眾所周知，中介經紀人的收入主要就是提成，基本工資相對較低。像小王這樣工作三年多的資歷，基本工資到手也就在三四千塊錢。

小王的經歷實際上只是整個行業的一個縮影。根據云房數據、北京房地產中介行業協會聯合發布的5月北京房產中介成交報告，總共1萬余套二手房成交中，通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機構數量達到3234家，其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄，占比僅為11.59%。也就是說，近9成的中介都面臨零成交。

關店、離職，行業迎來降溫期

在整體成交下滑的同時，中介機構的新增房源等各項指標也在同步下滑。

根據鏈家研究院的《百日調控全景速覽》數據報告顯示，“3·17”后北京鏈家百日成交量比調控前100天下降70%。前期堅挺的價格也出現松動，調控百日來均價比調控當期下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學區房”跌幅超過8%。調控后客戶的成交周期明顯延長(目前的成交周期長于2個月，調控前僅為40天左右)。客戶議價空間持續走高，達到2016年以來的最高點。

1萬套成交量是北京二手房中介平穩生存的紅線，這是行業內不成文的規則。一旦成交量低于這條紅線，行業的閉店和離職潮就會陸續來臨。

“基本工資的一半都交了房租，加上吃吃喝喝這些日常開銷，一個月下來剩不了多少錢。”成交下滑后談起收入，小王沒什么底氣地說道，不過這種狀態已經在兩年前經歷過一次。他也坦言，鄰近區域有門店已經關門，熟識的同事也有辭職轉行的。

而根據北京房地產中介行業的數據估算，北京10萬中介經紀人中，大約已有20%離開。經紀人離職背后，實則是中介門店布局收縮。

有媒體估算，因為治理拆墻打洞和違規代理等原因，北京至少已經有幾百家中介關店。

一位行業觀察者表示，中介在旺季擴張的門店，在最近一定會經歷優勝劣汰的過程。

“之前公司在附近布局了三個門店，最近撤掉一家店，留下的經紀人就分流到剩余的兩家店去。不過最近因為市場不好，最近兩個月兩個門店一共成交了一套房，不知道以后門店會不會繼續收縮。”東城區一中介門店經紀人告訴記者。

而在望京、天通苑等中介門店集中區域，中介門店擴張和收縮的周期循環已經成為一種慣例。天通苑地區一位中介經紀人回憶，區域內中介門店最多時，小區一棟樓的底商將近一半都是二手房中介門店，而現在基本上只剩下大型品牌中介的門店。“現在仍然有一些小中介會通過在社區門前張貼、擺放招牌來吸引客戶，但主要還是靠租賃業務。”

監管加強，行業苦練內功

在市場降溫的同時，嚴格的行業監管也在強勢展開。

與“3·17”樓市新政一同到來的，是北京房地產中介市場執法行動的持續開展。3月22日，“3·17”認房認貸新政實施的第五天，北京市住建委曾對138個房地產中介機構門店進行了檢查。在此次執法檢查中，11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被注銷備案、責令關停。此后，一些房產中介在西城區4個小區附近的10家中介門店也被查處。該10家門店因涉嫌“天價學區房”涉及的稅收繳納、違規代理、哄抬房價等違法違規行為，被責令停業整頓一個月。

監管執行到了5月初，北京市住建委披露，由于違規代理“商改住”、炒作“學區房”等原因，520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。

“旺季跑業績，淡季忙培訓”，面對市場降溫和監管加強，中介在布局調整的同時，也在轉變業務發力點。

作為北京占據大量市場份額的經紀公司鏈家，在最近持續發布與租賃、旅居業務相關的報告，顯示出對租賃、旅居市場的關注。

“買賣業績下來了，正好趕上租賃旺季，也算有的忙。”方莊區域一位經紀人介紹，一般租賃業務大都是委派給新人，以便了解區域情況，不過在淡季也是增加收入的方式。

月度成交量猶坐“過山車”

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套，環比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來，連續增長的態勢。

在年初臨近春節的1、2月，北京二手房成交呈現出小幅下滑趨勢。在春節后市場快速復蘇，二手房成交出現了翻倍增長。但隨著“3·17”新政公布，二手房成交量即刻急轉直下，直至6月份跌至萬套左右。以3月下半月一系列樓市調控政策的出臺為分水嶺，樓市經歷了一輪過山車式的大起大落。

機構數據顯示，3月份下半月樓市調控政策從緊從嚴后，二季度北京二手房交易量斷崖式持續回落，與新政前的交易量相比，跌幅達7成左右，目前日均網簽量不足300套，6月全月網簽量為10264套，北京二手房市場交易量已經跌近谷底，房價也由區域性回落，逐步轉為普遍回落。在機構看來，預計未來北京二手房網簽量跌幅將逐步減少、企穩，并持續在低位徘徊。

本版采寫/新京報記者 方王洋