外地房企看好中山 貼近本土加速布局

6月17日，全國十強房企融創中國控股有限公司(以下簡稱“融創”)在中山舉行品牌發布會，其在中山的首個項目融創·香山府同步啟動。這也標志著，這家在2016年銷售額超過1300億元的房企正式進駐中山。

半年以來，中山樓市先熱后冷，雖然一手住宅成交量一再下跌，但中山對外地開發商的吸引力并無減少。以融創為首，包括美的地產、中泰集團在內的一眾外來房企，紛紛駐扎中山。而曾經在中山市場上沉寂數年的碧桂園，也一口氣推出了7個項目，意圖重拾中山市場。

有業界人士認為，中山正逐步從原來的價格洼地轉變成各房企所渴望占領的市場。“區域優勢大，具有較強的抗跌能力，使中山樓市成為各品牌開發商的必爭之地。”

市場趨勢

今年以來外地開發商加速拿地

根據中山國土部門最新的數據，5月份全市一手樓的成交量僅有624套，4—5月相加不足2016年某些熱銷月份的十分之一。而從今年土地市場拍賣情況看，卻是另一番景象，外地開發商正大舉布局中山，且其勢頭有增無減。

在今年春節過后的首次土拍中，中山以35億元拍出11塊地，是上半年成交總量最大、推出土地塊數最多的一次土拍。在此次拍賣中，外地房企成為絕對的主角——碧桂園以12億元一舉競得4宗地塊，美的集團也以2.6億元掃下石岐區的2宗商住地。

事實上，這兩家來自順德的外地房企，從去年年末起就開始了無聲的競爭。2016年12月30日，在該年度的最后一場拍地中，美的以樓面地價6000元/平方米、2.67億元總價加13440平方米配建人才安置房，競得位于火炬開發區中山港大道側“先鋒廟”旁的商住地塊。此后它又以4.09億元拿下火炬區的另一商住地，而這正是美的地產在中山的落子之作。

同日，碧桂園以總價17.7億元 +46080平方米人才房競配面積拿下南朗一地塊。在拍賣過程當中，一開始就達封頂價6000元每平方米，歷經79輪競價。

從去年末至今，碧桂園已分別拿下南朗、三鄉、南頭、橫欄及古鎮等地共6塊商住用地，美的地產則收下火炬、三鄉、石岐區等4塊商住用地，雙雙成為目前中山占有土地資源較多的開發商。

除上述兩家房企外，萬科、恒大、保利、中海等知名房企也在近期的土拍中有所斬獲。如融創、中泰集團這些此前從未在中山有過銷售記錄的，也先后推出了住宅項目，預計在今年下半年就能正式和市民見面。

市場狀況

開發思路轉變更貼近本土市場

在過往的中山樓市格局中，本土成長起來的房企雅居樂可謂一家獨大，緊隨其后的是本土開發商——利和、大信、順景等，而越秀、遠洋、敏捷、保利等外地開發商則在2006年前后開始進駐。

縱觀外來房企的發展歷史，它們為了與扎根已久的本土開發商競爭，曾經各出“奇招”，以求通過差異化的產品出奇制勝。中海龍灣和時代白朗峰，就是較為明顯的例子。中海龍灣是中海地產在中山開發的早期項目之一，其戶型面積從195—303平方米不等，這樣的房源在當時的中山市場上并不多見。時代白朗峰更為“夸張”，采用大平層和復式設計，戶型面積從423—520平方米不等。以“高端江景豪宅”的概念橫空出世，時代白朗峰一下將中山的房價從最高7000元每平方米推入“萬元時代”。但這樣的商品并不完全為市場所接受，至今白朗峰的入住率依然不高。

隨著與中山市場的深入接觸，外地房企學習到不少經驗，開始逐步改變開發思路，推出更貼近本土市場的商品。“要么遠、要么小、要么合作。”合富輝煌中山市場研究部經理謝仲娟指出，近年來，新進駐中山的外地房企，在首次開發項目方面大多具有此類特點。

碧桂園在去年推出的天璽灣項目，就一改其在郊區開發大戶型的風格，選址在中心城區岐江河邊，主打三居室106—118平方米和四居140—175平方米戶型，專門針對本地剛需客的市場。

將目光從城區轉向鎮區，是外來開發商轉型的另一思路。在今年3月的土拍過程中，此前并不算突出的黃圃鎮，就受到了一眾開發商的追捧。黃圃鎮的商住地吸引了16家房企同時競爭，開拍僅半個小時，溢價就超過200%，最終經過196輪競拍，溢價322%被恒大地產競得。鏈家地產中山市場部經理劉申交認為，黃圃地塊受到外地開發商追捧，主要是由地緣因素引起。“東北部鎮區地塊受追捧，主要還是黃圃與南沙、順德接壤，未來可以接受兩地的人口輻射。”此外，鎮區的拿地成本也遠較中心城區低，對開發商更有吸引力。

業界分析

中山發展潛力好成房企必爭之地

謝仲娟分析，這兩年來外地房企大舉布局中山，主要是因為中山重大利好較多。“得益于珠三角在全國經濟中的重要地位，中山發展潛力越發突出。進駐中山搶占這個市場，成為各大外來房企的戰略任務之一。”

“曾經中山是珠三角地區的價格洼地，現在正逐步轉變為房企渴望占據的市場高地。”謝仲娟認為，對房企來說，珠三角地區是推行全國戰略的重要陣地，品牌效應更為突出。

在6月17日融創的品牌發布會上，談及在中山的戰略布局與發展愿景，融創中江分公司總經理李佳果表示：“中山是珠三角中西部地區的中心城市，也是深具經濟發展潛力的城市，融創將充分挖掘地塊優勢，精準把握客戶需求，仔細推敲產品細節，盡最大的努力為中山市民帶來全新的高品質生活體驗。”

中泰集團中山區域公司總經理黃永華也曾在中泰上鏡的開盤儀式表示，未來中泰集團在中山將有多個項目落地開發，持續深耕中山市場。

“一、二線城市聯動的市場布局，是未來房企發展的必要選擇。受益于廣深等地的穩定市場和旺盛需求，中山樓市也能享受其紅利。”謝仲娟指出，基于對樓市未來發展的考量，各大房企會抓緊機會進駐中山。

劉申交說，中山市場的價格目前趨于穩定，是當下樓市的“避風港”。尤其是在今年3月限購政策出臺以后，住宅的抗跌能力表現得非常明顯。“中山市場的投資前景較好。外地房企進入中山市場，主要是看重中山的市場潛力。而在中山市場，各類住房需求會比較多，在中山拿地進行項目開發，前景總體較好。”

發展壓力

建立品牌知名度需較長時間

買地開盤只是外地房企進駐中山的第一步，而要在中山持續發展，他們將面臨不少無可回避的壓力。

“對外地房企來說，中山市場是一個投入規模不少、而競爭又較為激烈的市場。特別對中小型房企來講，資金壓力是一個不小的考驗。”謝仲娟分析指出，中山樓市基本格局早已成形，雅居樂、大信、遠洋集團等初步形成寡頭效應，外來新進房企想要分得一杯羹很不容易。

中山市場上，開發商承受的另一種壓力就是，較高的拿地成本，用地溢價率高。“大房企更容易承受此類價格壓力，但中小房企則需要考慮投資風險，如果盲目拿地，很容易因為運營資金的缺乏而使得項目開發周期拖長。”謝仲娟認為，拿地只是一個品牌落地中山的開始，如何在中山保持持續性的開發，這才是外地房企需要考慮的地方。

業內人士指出，外地房企初入中山，包括品牌知名度等在內的各種渠道建立都需要花費精力，這也是融創、中泰等房地產企業需要面臨的問題。中山的市場有自己的特點，市民對于產品有一些比較具有地域特點的喜好，往往會被不熟悉本地市場的新進房企忽略，甚至可能會出現產品成熟但目標客戶群體不買賬的現象。(記者 伍杰)