環京樓市將進入長期平穩狀態 調控大招精準阻擊外來投資客

去年房價上漲周期中，毗鄰京津的環京地區樓市表現惹眼，一些熱點區域房產價格翻番，成為環京地區炙手可熱的樓市投資寶地。然而，去年以來環京地區紛紛出臺嚴格的調控政策，尤其是今年6月初，廊坊市在原有嚴格限購政策的基礎上，對非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社?；蚣{稅、本地戶籍居民家庭限購第3套住房等限制性措施，可謂“釜底抽薪”，給曾經炙熱的樓市當頭澆下一盆涼水。記者調查發現，環京地區一些地方樓市價格松動，捆綁銷售、高溢價等問題得以明顯遏制。

調控大招精準阻擊外來投資客

近年來，北京通州建設城市副中心、北京新機場興建、北京地鐵向廊坊延伸、交通一體化加速推進、北京產業轉移外溢、“北漂”剛需族選擇環京置業漸成潮流……一系列利好因素推動下，廊坊樓市一度異?；鸨Ｔ诶确?ldquo;北三縣”、燕郊等地房價突破3萬，大廠回族自治縣和香河縣樓市價格也出現跳漲。

記者調查發現，廊坊、保定、唐山等地去年以來涌入大量投資客，非本地戶籍人口成為購房絕對主力。在一些區域，外來購房者占比超過80%，“滿城皆是投資客”。因此，只要控制外來購買力，樓市就能在短時間內明顯降溫。

事實上，去年以來，廊坊已經歷了多輪調控：去年4月份，廊坊在河北率先出臺“廊九條”限購政策;今年3月調控升級，限購范圍擴面，并提高了首付比例“門檻”;4月1日，霸州、文安等地納入限購區域。至此，除大城縣外，廊坊市主城區和所轄其他縣(市)均實施了房地產限購政策，成為河北省限購最嚴格的區域之一。

今年6月，廊坊再次對房地產限購政策調整升級，在原有限購政策基礎上，對非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社保條件、本地戶籍居民家庭限購第3套住房等限制性措施。“這個精準限購政策一出，中介生意馬上就難做了。”廊坊市一位房產經紀人告訴記者，現在房價處于高點，市場預期改變了，外來投資客被卡住了，一些本地潛在購房者也處于觀望狀態。

記者走訪燕郊一些房產中介發現，原本火爆的中介店面，逐漸變得門可羅雀。原本堅挺的房價也出現松動。近期新開盤的某樓盤，雖然標價每平方米3.9萬元，但“日光盤”盛景不在。當地一位投資客表示，燕郊房價下跌主要表現在二手房市場，有的房源每平方米下跌三四千元。“6月廊坊調控新政出臺前，一些投資客就開始以低于市場價的價格賣出了。但他們買房時可能房價才一萬多元，3萬多元賣出，一平方米能凈賺2萬元。”

房產網站“安居客”二手房數據顯示，4月廊坊三河、香河、大廠、固安等熱點環京區域量價齊跌趨勢明顯，4月份成交量環比3月下降46%。在廊坊市“3年社保或納稅”限購政策之下，尚未賣出的投資客遇到了“誰來接盤”的難題，暫時被套牢。整個廊坊區域房價也出現下降態勢。記者從河北省有關部門了解到，今年1-5月份，廊坊全市新建商品住宅銷售均價每平方米12233元，同比增長近32%。其中，5月份當月，全市新建商品住房銷售均價每平方米11979元，同比增長33.68%，環比下降8.95%。二手房也出現量價齊跌現象，5月份當月，廊坊全市二手房成交面積40.77萬平方米，環比下降6.5%;二手住房成交均價每平方米17241元，環比下降8.97%。

剛需族購房面臨“機會窗口”

記者調查發現，此次環京地區調控新政嚴控投資炒房，卻減輕了當地購買者壓力，有利于本地剛需一族低首付買房。榮盛房地產銷售公司一位銷售人員說，廊坊下轄各縣不算外地戶口，一位永清縣的客戶想買房，按照原來政策他屬于外地戶口，首付必須達到50%。按照一套80平方米房產計算，首付要70多萬元。按照現在的政策，這位客戶準備30%首付就可以，減輕了購房資金壓力。

面對樓市趨冷態勢，一些本地剛需人群開始考慮出手買房。李小姐是廊坊霸州市人，夫妻二人在廊坊市區有一套房，并打算給兒子再買一套。根據之前的限購政策，李小姐屬于外地人口，不能購買二套房。6月新政出臺后，李小姐很高興，她看上了塞納榮府的一套77平方米的小兩居，并借了一些錢準備買房，“現在不買，就怕過幾年房價再漲。”

面對樓市下行態勢，一些房產經紀人卻很有信心。“廊坊的房價目前的確下降了，但區位優勢擺在這里，長期來看還會漲回來，有升值空間。”北京千禧盛世房地產經紀有限公司一名韓姓銷售顧問說，住房限購了，目前他只代理銷售公寓，公寓不受政策限制。現在他代理的公寓是民水民電，位于市中心，價格低，每天要接待不少客戶。

面對前來咨詢的客戶，多名房產經紀人表示，限購政策出臺后，現在廊坊買房的人非常少，很多人想買都沒有資質，房產成交量下降明顯。如果是本地剛需客戶，可以趁此機會考慮入手。

中國社科院發布的5月《住房市場發展月度分析報告》顯示，在嚴格調控政策下，環京熱點區域房價出現下跌，其中廊坊下跌8%，進入房價擠泡沫階段，樓市出現拐點。尤其是“3年社保”的需求管控政策，對短期市場構成顯著利空。但從供給方面看，受土地供應等因素限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。報告預測，隨著地方政府對投資需求的管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期將繼續下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。

市場環境趨好 樓市趨向穩定

記者采訪了解到，在嚴格限購的同時，廊坊市還對當地房地產市場開展專項整治。房管、工商、物價等11個部門組成聯合檢查組，對全市范圍內房地產開發企業、中介機構的經營行為開展專項整治活動，重點整治房地產開發企業和中介機構壟斷房源、操縱市場價格，造謠生事、誤導市場預期，提供虛假證明、擾亂市場秩序，以及違規銷售、惡意炒作、虛假房源等違法違規行為。

截至目前，廊坊市、縣兩級已對全市200多家房地產開發企業、400多家中介機構完成了第一輪全面檢查，并查處了部分企業涉嫌違規銷售、提供虛假材料等問題，從大亨房地產經紀公司等幾家中介機構查出30余枚公章。結合檢查結果，廊坊市曝光了首批存在違規行為的10家開發企業和6家中介公司。其中，違規的開發企業包括廊坊市宏昇房地產開發有限公司、三河市東風房地產開發有限公司、香河中商房地產開發有限公司、恒赫(霸州)房地產開發有限公司、廊坊市華通偉業房地產開發有限公司、河北萬澎房地產開發有限公司等;中介機構包括廊坊市大亨房地產經紀有限公司、廊坊市冠眾房地產經紀有限公司、廊坊市華中置業經紀有限公司等。

在樓市管控中，廊坊市還組織房管、國土、公安、工商、物價、金融等部門，組成巡查督導組，每周巡查一次，對雄安新區周邊和環京地區持續開展督導檢查，全面促進調控政策落實，嚴厲打擊私下交易、搶栽搶種、私搭亂建等違法行為。

在抑制購房需求的同時，廊坊還將加大棚改力度，增加房源供給，滿足居民剛性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村莊、城市危房、城鎮危陋住宅區納入了棚戶區改造范疇，據統計，目前廊坊市市區、開發區共計125個城中村(棚戶區)，今年計劃改造項目39個(28個城中村、11個棚戶區)。未來這些項目陸續入市后，住房供應不足等問題將得以緩解。

部分業內人士表示，隨著廊坊等地“外地人購房必須提供3年社會保險繳納證明或納稅證明”等終極調控大招出臺，整個河北區域投機投資需求將得到最嚴格遏制。同時，由于缺乏“接盤俠”，環京區域樓市預計不會出現投資性房產大規模拋售狀態，預計樓市將進入長時間平穩狀態。(記者 齊雷杰)