韓國(guó)房?jī)r(jià)跌穿有區(qū)域成交量暴跌70%嗎?

近期，韓國(guó)樓市遭遇了前所未有的暴跌，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)甚至跌了40%，成交量也暴跌了70%。同時(shí)，不少房東因還不起貸款，選擇緊急出逃，留下的房客則面臨無(wú)處投訴的境地，甚至有人選擇輕生。這個(gè)事件引發(fā)了人們對(duì)于韓國(guó)全租房這種神奇的房產(chǎn)金融產(chǎn)品的質(zhì)疑和反思。

韓國(guó)全租房最早的誕生緣于韓國(guó)政府當(dāng)年出于保護(hù)出口導(dǎo)向國(guó)策的考慮，限制銀行為開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房需求提供貸款。為了迎合市場(chǎng)需求，人們就開(kāi)始了“自助資金系統(tǒng)”，租客借給房東一筆錢(qián)，一般是房?jī)r(jià)的50%-80%，房子就能免費(fèi)住，兩年后，房東還錢(qián)，租客還房，兩清。這類(lèi)玩法形式上看起來(lái)很平常，但卻掩蓋了強(qiáng)烈的金融杠桿效應(yīng)。

長(zhǎng)時(shí)間的漲價(jià)和追求高收益的情況下，人們?cè)絹?lái)越依賴(lài)金融杠桿，許多炒房客通過(guò)房產(chǎn)質(zhì)押，用租戶(hù)交的押金借款，并從銀行得到更多貸款。租客們不用買(mǎi)房也不用交租金，衍生出了“租金貸款”這個(gè)奇妙的金融產(chǎn)品。有些人甚至為了租房，申請(qǐng)到高額的貸款，然后拿著這筆錢(qián)去支付越來(lái)越高的押金。

韓國(guó)房?jī)r(jià)崩盤(pán)是真的嗎?

韓國(guó)房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風(fēng)點(diǎn)火，還有韓國(guó)的特色制度——傳貰(shi，第四聲)房，也叫全租房制度，它讓無(wú)數(shù)人對(duì)加杠桿買(mǎi)房趨之若鶩，為房?jī)r(jià)助漲助跌。

全租房制度，就是房客按照房?jī)r(jià)的一定比例(一般在50%-80%左右)，給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

舉例來(lái)說(shuō)，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

說(shuō)它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢(qián)，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

看起來(lái)雙方都受益的政策，其實(shí)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房?jī)r(jià)炒了起來(lái)。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費(fèi)”住房，本以為可以攢點(diǎn)錢(qián)自己買(mǎi)房，但愈發(fā)高的房?jī)r(jià)總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

這樣的杠桿游戲，一旦遇到利率上升、房?jī)r(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)衰退等風(fēng)險(xiǎn)因素，就會(huì)崩潰。而這些因素，現(xiàn)在都在韓國(guó)發(fā)生了。