reits基金是什么意思?

reits基金又叫不動產投資信托基金，基金的資金主要投資于不動產，包括高速公路、房產、物業等，比如基金投資房產，那么基金通過專業運營收取租金，再按照投資者持有的份額分享收益。

reits基金在國外是一種比較成熟的投資產品，它能把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產，因而它一般有三種類型：

1股權型reits，它是直接投資房地產，把租金、買賣收入轉化為分紅支付給投資者。

2抵押型reits，它主要是依靠給房地產開發商放貸款獲利，類似于中介，將抵押貸款產生的利息作為收入來源支付給投資者。

3混合型reits，它就是上面兩種投資方式的混合體，也就是既收租金，也放貸款。

總的來說，reits基金相比我們個人投資房產而言是具有更多的專業性和流動性，因而這個基金可以加入我們的投資組合，降低我們的投資風險。

如何篩選reits基金?

1、底層項目

這某種程度上，項目好不好直接關系到了這個reits到底能不能賺錢。

2、項目性質

依據底層資產權屬特征不同，我們的中國reits分為經營類和產權類。

像高速公路、污水處理這種經營類的reits收入會比較穩定，但是因為只有經營權，所以沒有產權所以增值收益體現就沒有產權類的明顯。

而像產業園區之類的產權類reits，項目本身底層資產升值的可能性會比較大，所以增值會比較明顯。

3、戰略配售比例

原始權益人或發起人，一般就是公募reits基金的戰略配售者，一般來說戰略配售比例為不低于基金發售數量的20%，戰略配售比越高說明自己對自己的項目有信心。

如果原始權益人都對這個項目沒有信心的話，我們大概率可以預判這個項目可能不太好。

4、分派率

前面我們就講過，reits是要求每年強制分紅的，需要將可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人，這個分派率可以反映項目本身的盈利情況，所以這個分派率原則上不能低于4%，同樣的這個也是可以在基金招募說明書上找到的。

5、內部收益率

內部收益率，也叫做投資回報率，顧名思義就是投資這個能有多少的回報率，通常來說這個也是越高越好的。

reits基金投資不動產的比例不低于多少?

一般來說，不低于80%。市場面上，大多數reits基金會把80%以上的錢投資到基建項目里頭，剩下的20%投資到債券、貨幣市場工具等安全性更強的資產上。然后將每年可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人，從而讓投資人享受這個基建項目的收益。